Indhold på denne side: Hvad er en boligforening? * Huslejen i almennyttigt boligbyggeri * Fraflytning * Beboerklagenævn * Skal der lokal afgift på biler ? * Beboerdemokratiets sande ansigt ?

De fleste almennyttige bygge- og boligorganisationer er organiseret som almennyttige andelsboligforeninger eller som almennyttige boligselskaber og underlagt den gældende lovgivning for sådanne foreninger og selskaber.

En boligforening er en frivillig sammenslutning af mennesker. D.v.s. mennesker »der forener sig«, »slutter sig sammen« med det formål, at bygge beboelsesboliger og administrere disse boliger i forening - i en forening. Boligforeninger er organiseret som almennyttige andelsboligforeninger. I en boligforening er man medlem og »andelshaver«. Man er dog ikke andelshaver på samme måde, som i en privat andelsboligforening, hvor andelskapitalen er voldsom stor, og hvor andelskapitalen vokser med årene. Som regel køber man et personligt andelsbevis eller en foreningsandel i en almennyttig boligforening, der koster mellem 50-200 kr., og man betaler yderligere et mindre administrationsgebyr. Hvis man melder sig ud af andelsboligforeningen, får man sin andel udbetalt igen. Andelen forrentes ikke. Grundlaget for den almennyttige andelsboligforening er den andelskapital, som medlemmerne og beboerne har indbetalt.

Boligselskaberne behøver ingen grundkapital. Som regel er boligselskaber etableret af kommunen og andre organisationer. I dag er de fleste boligselskaber datterselskaber eller lokalselskaber af forretningsførerselskaber. I boligselskaber kan de boligsøgende ikke blive medlem.

Forretningsførerselskaber kan også blot være selskaber, der administrerer andre boligforeninger/selskabers ejendomme.

En boligforening i Esbjerg består typisk af eksempelvis 15.000 medlemmer, der på et eller andet tidspunkt har betalt et medlemsbidrag/ andelsbidrag til boligforeningen. Det er ikke alle medlemmerne, der er aktivt boligsøgende. De mennesker der bebor og har lejet boliger i boligforeningens afdelinger udgør måske kun 3.000 medlemmer, alt efter hvor mange lejligheder boligforeningen disponerer over. Af de resterende 12.000 medlemmer er det måske kun 500 som er aktivt boligsøgende til boligforeningens afdelinger, og som er optaget på en venteliste. De 12.000 ikke-bolighavende medlemmer har ingen reelle demokratiske medlemsrettigheder i boligforeningen. Det er en uskik i forhold til andre foreninger og almindelig dansk foreningsret. Dog har de 12.000 medlemmer hvert år ret til at vælge to medlemmer til boligforeningens repræsentantskab, hvor de to kan fremlægge synspunkterne fra de ikke-bolighavende medlemmer, - som de i øvrigt slet ikke kender. Det vil fremgå af boligforeningens vedtægter om de to repræsentanter har stemmeret. Men i de fleste boligforeninger har "de boligløse" ikke ret til at opstille til boligforeningens hovedbestyrelse. Tænk engang hvis arbejdsløse ikke kunne stemme på generalforsamlingen i deres fagforening eller kandidere til bestyrelsesposter i fagforeningen, eller slet ikke måtte deltage i afstemningen om overenskomsterne, - bare fordi de var arbejdsløse!

Det er boligforeningens hovedbestyrelse der ansøger kommunen og staten om tilladelse til at opføre et bestemt antal boliger efter et byggeprojekt og ansøger om økonomiske bidrag fra staten og kommunen og om lånoptagelse hos kreditforeningerne. Etapevis bygger boligforeningen så lejligheder i afdeling 1, afdeling 2, afdeling 3, osv.. Selve boligadministrationen af alle boligafdelingerne og de ansatte er samlet i boligforeningen, der er én afdeling med selvstændigt regnskab. Efter gældende EU-regler skulle det være muligt at vælge en anden administrator, dvs. vælge en anden boligforening til at administrere afdelingen, eller vælge en advokat, etc. til at foretage administrationen, såfremt beboerne i én afdeling er utilfredse med boligforeningen administration.

I hver boligafdeling der er opført, vælger beboerne hvert år beboere til en afdelingsbestyrelse, der bestyrer afdelingen i henhold til det kapitel i boligforeningens vedtægter, der beskriver afdelingsbestyrelsens arbejde og opgaver. Afdelingsbestyrelsens formål og virksomhedsområde er meget snævert. Ethvert afdelingsbestyrelsesmedlem må nøje sætte sig ind i hvilke beføjelser han har, og hvad han har ret til at træffe beslutning om. Boligforeningens vedtægter kan ofte være forkerte i forhold til den gældende lovgivning. Nogle gange forsøger boligforeningens ledelse eller boligforeningens ansatte, at overføre nogle følsomme arbejdsopgaver til afdelingsbestyrelsesmedlemmerne, som man gerne vil gøre upopulære ved, at få dem til at virke som politibetjente i boligafdelingen. Det har en afdelingsbestyrelse selvfølgelig slet ikke lov til.

Samtlige afdelingsbestyrelser i boligforeningen udgør boligforeningens repræsentantskab, der er boligforeningen øverste myndighed. Hvert år afholder repræsentantskabet et møde og vælger en hovedbestyrelsen - ofte på fem personer. Disse fem personer ansætter en forretningsfører, inspektører, viceværter m.v., og træffer beslutning om hvad de ansatte skal arbejde med og træffer beslutning om deres lønforhold. Hovedbestyrelsen vil også gerne træffe de endelige beslutninger om afdelingernes drift. Men det skal beboerne og afdelingsbestyrelserne selvfølgelig ikke affinde sig med. Det er repræsentantskabet, der træffer beslutning, om der skal bygges flere nye afdelinger og om vedtægterne skal ændres. Som regel er det hovedbestyrelsen, der fremlægger et forslag på repræsentantskabsmødet om at bygge flere boliger. Hvis et vågent afdelingsbestyrelsesmedlem af repræsentantskabet forespørger om, hvad det nye byggeri koster; om der vil opstå udlejningsvanskeligheder, om byggeriet får konsekvenser for boligforeningen, om hvem der skal forestå byggeriet, og stiller spørgsmål om andre forhold, kan hovedbestyrelsen og forretningsføreren tydeligvis blive irriteret, fordi deres byggesagshonerarer står på spil. Når der opføres nyt byggeri, får hovedbestyrelsen nemlig et byggesagshonorar.

I ganske få boligforeninger afholdes årligt én stor generalforsamling, hvor alle de bolighavende medlemmer i samtlige boligafdelinger har stemmeret, og vælger en hovedbestyrelse. D.v.s. her udgør afdelingsbestyrelserne ikke et repræsentantskab. I disse boligforeninger er der direkte demokrati. Det er jo nærmest umuligt at "vælte" en hovedbestyrelse i en boligforening med repræsentantskab.

I 1996 var der 674 boligselskaber og foreninger der ejede 450.000 almennyttige boliger med omkring 7.000 afdelinger, hvor beboerne i hver afdeling kan vælge en afdelingsbestyrelse, og hvor beboerne endelig langt om længe kan foretage afstemning om den kommende husleje via budgettet.

Huslejen kan deles op i to hovedgrupper.

Hvad har boligafdelingen fået i rente af indestående penge i boligforeningen. Er der sket modregninger med renteindtægter og byggesagshonerarer, så administrationsudgifterne er lave og er uigennemskuelige ? Boligforeninger tjener nemlig rigtig mange penge på de beløb, som lejerne har indbetalt som beboerindskud og over huslejen til hovedistandsættelse, vedligeholdelse og henlæggelser til tekniske fornyelser, idet disse penge indestår i boligforeningen. Boligforeningen videreudlåner nemlig pengene fra de afdelinger, der har en stor opsparing til afdelinger, som er i økonomiske vanskeligheder. Ja, en boligforening satte pengene i udenlandsk valuta og udenlandske værdipapirer, og tabte omkring 1. million kroner, - og slap godt fra det. Thi det viste sig, at det politisk/administrative juridiske system ikke ville give lejerne ret til at føre proces mod boligforeningen. Men det var også selveste Boligministeren, der måtte "lovliggøre" boligforeningens udenlandske valutaspekulation.

Hvis en afdeling med 100 lejligheder har opsparet 5.000.000 kr. er opsparingen på 50.000 kr. pr. lejemål. Boligforeningen fastsætter eksempelvis renten til afdelingen til kun 4 % af afdelingens penge, selv om boligforeningen i gennemsnit får 8 % i rente ved at placere pengene i banker eller obligationer. 8% i rente af 5.000.000 er 400.000 kr. eller 4.000 kr. pr. lejlighed. Men da boligforeningen beholder halvdelen (4%) får afdelingen og lejerne kun 20.000 kr. eller 2.000 kr. pr. lejlighed i renteindtægter.

Nu behøver renteregnskabet dog ikke helt at passe, idet boligforeningen godt kan have højere renteindtægter. Eksempelvis hvis boligforeningen udlåner pengene til en rente på 10 % -11 % til de økonomisk svage afdelinger, hvilket ikke er unormalt. Hvis en tilsvarende boligafdeling med 100 lejligheder kun har opsparet 1.000.000 kr. fordi de har brugt pengene til forskellige formål eller hvis huslejen i mange år har været lav uden opsparing, er opsparingen her kun på 10.000 kr. pr. lejlighed. Ved 8 % i rente er boligforeningens renteindtægter er her kun på 80.000 kr. eller 800 kr. pr. lejlighed, hvor de 400 kr. tilskrives afdelingen og lejerne. På den rige boligafdeling med stor opsparing med 100 lejligheder tjener boligforeningen altså 2.000 kr. pr. lejlighed, medens boligforeningen kun tjener 400 kr. pr. lejlighed på den fattige boligafdeling med lille opsparing. Det er urimeligt at lejere, der har betalt en høj husleje og ikke har fået lejeværdi og brugsværdi af huslejeindbetalinger og opsparingen, skal betale 1.600 kr. mere pr. lejlighed (i alt 160.000 kr.) til boligforeningen pr. år i forhold til de lejeren, som har betalt en lille husleje.

En boligforening benytter sine indtægter og udgifter til administrationsomkostninger. Hvis boligforeningen på budgettet angiver, at administrationsgebyret er på 2.000 kr. pr. lejlighed er det ikke helt korrekt, hvis der er sket mellemregninger forinden. Hvis man til administrationsbeløbet tillægger renteindtægterne, som boligforeningen beregner til sig selv, betaler den rige boligafdeling 4.000 kr. for at blive administreret og den fattige afdeling 2.400 kr. for administration. Nogle kalder denne forskelsbehandling for solidaritet. Andre vil kalde det svindel og tyveri, fordi boligforeningen i den rige afdeling først har opkrævet en tårnhøj husleje af lejerne og derefter snydt hver enkelt lejer med 1.600 kr. i forhold til andre lejere.

Nu er boligforeningerne begyndt at tage et startgebyr i administration på 25.000 kr. pr. afdeling. Så når der i budgettet er anført, at hver lejer betaler 2.290 kr. i administrationshonorar, skal lejerne i en boligafdeling med 51 lejligheder erindre, at fordele startgebyret på 25.000 kr., og dermed tillægge 490 kr. pr. lejemål, således at administrationsudgiften reelt bliver på 2.780 kr. pr. lejlighed. Boligforeningens politiske ambitioner er, at de derved kan gennemtvinge en sammenlægning af afdelingerne. Men beboerne skal være opmærksom på, at de afdelinger, der er ivrige efter en sammenlægning, muligvis har oparbejdet et økonomisk underskud og har en mangelfuld vedligeholdelse på deres ejendom. Måske har beboerne i sådanne afdelinger boet "for billigt" i mange år og forsøger nu ved en sammenlægning at fordele deres underskud og den manglende vedligeholdelse med andre boligafdelinger, der har ført en redelig vedligeholdelse, og som har opkrævet mere i husleje end den kvadratmeterhusleje, der opkræves i den misligholdte afdeling. Endvidere kan der ved en sammenlægning fremkomme "uforudsete’ og skjulte udgifter fra den anden afdeling til vedligeholdelse af anlæg, veje, garager, tage, andre afgifter, etc. Så ved en sammenlægning kan beboerne i den sunde afdeling blive påført udgifter fra den afdeling, der bevidst har skabt et underskud og betalt for lidt i husleje.

I dag er der dog gennemført regler for afdelingernes forrentning af de penge, som indestår hos boligforeningerne.

Det er derfor vigtigt, at afdelingsbestyrelsen har indsigt i boliglovgivningen og ikke blot lader sig drive rundt i manegen af forretningsføreren eller formanden for hovedbestyrelsen. Ligeså vigtigt er det, at afdelingsbestyrelsen gennemgår årsregnskabet og bilagene for at vurdere om udgifterne og det gennemførte arbejde er relevante for afdelingen og beboerne.

I enkelte boligafdelinger har afdelingsbestyrelsen og afdelingsmødet nedstemt forretningsførerens forslag om huslejestigninger. Når dette sker, skal afdelingsbestyrelsen helst skriftligt begrunde hvorfor beboerne på afdelingsmødet gør indsigelse. Forretningsføreren må herefter indbringe sit forslag om huslejestigninger for kommunalbestyrelsen, der ofte vedtager forretningsførerens forslag. Når så boligforeningen og forretningsføreren fremlægger regnskabet på det kommende ordinære afdelingsmøde året efter, skal afdelingsbestyrelsen opfordre beboerne til at stemme mod regnskabet og atter begrunde hvorfor beboerne skal stemme imod. Hvis ellers beboerne ikke er frataget retten til at stemme om regnskabet. I dag er det ofte afdelingsbestyrelsen, der suverænt kan vedtage eller forkaste et afdelingsregnskab. Derefter må forretningsføreren indbringe regnskabet for kommunalbestyrelsen, der så må vurdere om der er opkrævet for meget i husleje eller er andre uregelmæssigheder. Ja, reelt lønner beboerne en forretningsfører, der desværre mere eller mindre frit og efter forretningsførerens behov kan påføre beboerne huslejestigninger. Og kommunalbestyrelsen henviser ofte blot til revisorpåtegnelserne, og foretager sig herefter ikke noget.

D. 5. marts 1992 har Folketinget indført en bekendtgørelse om udlejning af almennyttige boligselskaber boliger, som pålægger boligforeningerne at etablere nogle ventelister til boligsøgende og hvorefter den boligsøgende skal betale et årligt gebyr for at blive stående/opskrevet på ventelisten til en ledig lejlighed. Hvis man ikke årligt fornyer dette gebyr, betragtes man ikke mere som aktiv boligsøgende. Det kunne tidligere være svært at blive skrevet op til en bestemt afdeling eller et bestemt geografisk boligområde. Boligforeningerne har desværre nogle dårlige undskyldninger omkring administrationen af deres ventelister. Nogle nægter at opskrive de boligsøgende til en bestemt afdeling eller bolig. Selv om boligforeningerne henviser til deres vedtægter eller administrationspraksis kan både vedtægter eller administrationspraksis være i strid med gældende regler. De boligforeningsmedlemmer, der allerede bor i en af boligforeningens afdelinger har fortrinsret til ledige lejligheder i forhold til boligsøgende, der ikke har nogen bolig i boligforeningen. De bolighavende medlemmer, der søger en større lejlighed opskrives, på en såkaldt oprykningsventeliste. Dvs. at de bolighavende er begunstiget, og at det er vanskeligt for ikke-bolighavende medlemmer, at komme ind afdelingen udefra og få tildelt lige netop den bolig man ønsker. De ikke-bolighavende medlemmer tilbydes som regel kun tomme, ledige lejligheder i det nyere byggeri og i det byggeri, som ligger i byens yderområder. Derfor kan det godt betale sig, at tage imod en mindre lejlighed i boligforeningen i et af byens yderområder, og så lade være med at hænge noget på væggene og dermed undgå en større fraflytningsregning. Lige så snart man indflytter, kan man så anmode om, at blive opskrevet til en større lejlighed i centrum på oprykningsventelisten, idet man nu er bolighavende medlem og har fortrinsret til ledige lejligheder. Et lavt medlemsnummer i boligforeningen viser sig nu, at have en stor fordel. Der vil måske gå 6 måneder førend, der kommer et rigtigt godt boligtilbud, idet kommunen disponer over hver fjerde lejlighed som bliver tom. Kommunen har ret til at indsætter lejere, der er i nød, enlige mødre, flygtninge, udsanerede og genhusningspligtige familier, m.v.

Artikel om indskud (beboerindskud - se denne hjemmeside)

• staten/Folketinget blander sig hele tiden i de økonomiske forhold og betingelser, og pålægger boligforeningerne (lejerne) højere huslejer. Man giver med den ene hånd og tager med den anden hånd samtidig med, at staten restriktivt regulerer huslejestigningerne. Da staten, amterne og kommuner ikke tør, at lade personskatterne stige, har man i mange år pålagt huslejen en stribe af afgifter.
• hvis en bolig står tom i en afdeling eller en lejer stikker af fra fraflytningsregningen og en huslejerestance, må de tilbageværende lejere i afdelingen betale udgifterne og tabet. Det er en stor ulempe. Især i 1986 hvor der permanent stod omkring 50 tomme lejligheder og senere permanent ca. 30 tomme lejligheder i en boligafdeling i Esbjerg.
• de store fraflytningsregninger. Boligforeningen holder kunstigt huslejen nede, og når folk fraflytter får de en regning på 20.000 -35.000 kr. Der er set eksempler på fraflytningsregninger på 11.000 kr. efter en boperiode på 11 måneder; og 35.000 kr. efter en boperiode på 35 måneder. Dette medfører altså en skjult huslejeforhøjelse på 1.000 kr. om måneden. Havde lejerne vist dette, var de aldrig flyttet ind. Var de 1.000 kr. indregnet i huslejen, havde de fleste lejere kunne opnå betydelige beløb i boligsikring. Men der er ikke boligsikring til en kæmpe fraflytningsregning. Den største fraflytningsregning vi har set i Esbjerg var på over 77.000 kr.. Her i 1999 har vi set en fraflytningsregning på 65.000 kr.
• at udgifterne i en boligforening altid er fælles og fordeles efter lejlighedernes kvadratmeter. Det er udemokratisk, fordi det rammer dem med de store lejligheder, dvs. de børnerige familier. Forholdet er beskrevet i afsnittet om huslejesnyd.
• alle udgifterne til ødelæggelser i kældre, i vaskeriet, på legepladsen, i opgangen, m.v. fordeles på samtlige lejere. Det er sjældent man opsøger den skyldige, der har ødelagt tingene.
• nogle lejere får foretaget forbedringer, som de i virkeligheden skulle betale ekstra for. Men da de er gode venner med boligforeningens personale, får de foretaget vedligeholdelse og forbedringer på afdelingens regning. Dvs. at de lejere, der ikke får vedligeholdt eller forbedret noget i lejligheden, er med til at betale til de lejere, der er gode venner med de ansatte i boligforeningen. De gode venner får heller ingen store fraflytningsregninger. Alle istandsættelsesudgifterne betaler afdelingen,- dvs. de tilbageværende lejere. Den borgerlige presse kalder det 'kammerateri', selv om det nærmest er svindel.
• en boligafdeling kan også have oparbejdet betydelige økonomiske underskud. Hvis afdelingen eksempelvis skylder omkring 1 million kr., kommer der pludselig en meddelelse fra boligforeningen om, at nu skal underskuddet afvikles og betales. Dvs. at lejerne kommer til at betale for de andre mennesker, som er fraflyttet, og som faktisk har betalt for lidt i husleje, medens de boede der.
• måske har boligforeningen og afdelingsbestyrelsen planlagt en dramatisk renovering om tre år, som medfører en huslejestigning på 1.000 kr. om måneden. Det er nok værd at undersøge afdelingens vedligeholdelsestilstand, forinden man flytter ind og skriver under på lejekontrakten.

For at have et sammenligningsgrundlag mellem afdelingerne og boligforeningernes indbyrdes, burde der indføres en lov, så boligforeningerne har pligt til at oplyse om nogle nøgletal. Med sådanne nøgletal får de boligsøgende og lejerne kendskab til den økonomiske tilstand. Det kunne eksempelvis være nøgletal om boligselskabets egenkapital pr. lejlighed; den disponible likviditet pr. lejlighed; afkastet af beholdningerne opgjort pr. lejemål; indestående i dispositionsfonden pr. lejlighed; arbejdskapitalen pr. lejlighed; de gennemsnitlige lønudgifter for de forskellige ansættelsesgrupper; under - eller overskuddet i afdelingen og andre nøgletal opgjort efter kvadratmeter.

Beboerne har mulighed for at vælge afdelingsbestyrelser. Domstolene har fastslået, at hovedbestyrelsesmedlemmer i almennyttigt boligbyggeri er grundejere/udlejere når de er udpeget som lægdommere i boligretten. De er altså ikke indstillet som lægdommere eller valgt af lejerne, men tilhører den modsatte part. Et afdelingsbestyrelsesmedlem i en boligforening (Holbæk) kunne ikke anerkendes som lejerrepræsentant i huslejenævnet, og det fremgår af en række domme fra boligretterne, at både viceværter og afdelingsbestyrelsesmedlemmer er udlejerens repræsentanter i det daglige, selv om disse mennesker bor til leje. Begrundelsen er, at de har ladet sig vælge i boligområdet til bestemte opgaver, der fremgår af teksten i vedtægterne om afdelingsbestyrelsernes opgaver. Fra en boligretsdom kan vi referere, at hvis eksempelvis viceværten eller afdelingsformanden har været bekendt med, at lejeren ulovligt har holdt en kat/hund, og de ikke foretager sig noget, kan lejeren risikere at få lov til at beholde hunden/katten, hvis boligforeningen på et senere tidspunkt anlægger retssag for at få lejeren ud, idet de daglige udlejer-repræsentanter har udvist passivitet, som sidestilles med stiltiende accept. Hvis en lejer klager til boligforeningen eller afdelingsbestyrelsen, vil det jo også se lidt fjollet ud, hvis lejeren henvendte sig til lejerforeningen, og så opdager, at også her sidder afdelingsbestyrelsen og boligforeningens folk og svinger pisken. Så har man for mange kasketter på, - som vi så det i Lejernes LO..

Som afdelingsbestyrelsesmedlem i en boligforening/selskab er du valgt af de bolighavende medlemmer. Hovedbestyrelsen er som regel valgt af et repræsentantskab, som består af afdelingsbestyrelsesmedlemmerne i boligforeningen/selskabet. I Arbejdernes Boligforening er hovedbestyrelsen dog valgt på en generalforsamling, hvortil samtlige boligtagere i hele boligforeningen har adgang og stemmeret. Det er mere demokratisk end den metode, med indirekte demokrati, hvor afdelingsbestyrelserne vælger hovedbestyrelsen. I den sidste model er det utroligt svært for bolighaverne, at vælge nye hovedbestyrelsesmedlemmer, fordi man skal overbevise afdelingsbestyrelsesmedlemmer i de andre boligafdelinger, om at det er nødvendigt at udskifte hovedbestyrelsen. En boligforening består som regel af ca. 15.000 medlemmer. Det er kun de bolighavende medlemmer, der kan opstille til hovedbestyrelsen, og de ca. 12.000 ikke-bolighavende medlemmer har ingen stemmeret eller rettigheder. Dog vælger de ikke-bolighavende i dag 2 personer, som medlemmer til repræsentantskabet. Som regel vælges folk til afdelingsbestyrelsen, fordi der ikke er andre som gider gå ind i afdelingsbestyrelsesarbejdet. Nogle gange er der kampvalg, og det er som regel når fritidsklubbens bestyrelse ikke har fået bevilget nogle flere penge til fritidsaktiviteter, billard og dart. Så vil fritidsbestyrelsen være afdelingsbestyrelse. Andre gange er der kampvalg fordi socialdemokraterne vil møve sig ind, og dæmpe de kritiske lejere. Selve begrebet lejere er i øvrigt et begreb man ikke vil godkende i boligforeningerne, fordi vedtægterne arbejder med begrebet: boligtagere. En lejerforening i den lokale bebyggelse kan i øvrigt gå ind og blive afdelingsbestyrelse i henhold til lov om almennyttigt boligbyggeri. Vi hjælper gerne med at etablere en lejerforening, eks: Blåbjerggårdparkens lejerforening, på den betingelse, at lejerforeningen indgår en sekretariatsaftale om bistand med Aktive Lejere.

Hvad er det, som afdelingsbestyrelsen er valgt til ? I boligforeningens vedtægter er et helt kapitel om afdelingernes ledelse. Heri beskrives afdelingsbestyrelsens opgaver, og det som du har fuldmagt til at træffe beslutning om. I princippet er det afdelingsbestyrelsen som bestyrer boligafdelingen. Tidligere havde man kun beboerudvalg, som skulle orienteres, og hvor regnskabet skulle fremlægges til orientering. Afdelingsbestyrelsens opgave er idag bl.a. at føre tilsyn med ejendommen, så ejendomsværdierne ikke smuldre væk. Det vil investorerne, kreditforeningerne blive rigtig kede af. Nogle gange står der også i vedtægterne, at afdelingsbestyrelsen skal sørge for at der er god ro og orden i afdelingen. Det udlægges desværre ofte sådan, at afdelingsbestyrelsen opfører sig som magtfulde politibetjente, og udsender breve, trusler om opsigelser ud til lejerne, og i øvrigt gennemfører en stikkervirksomhed uden sidestykke. De snager i folks privatliv, opsporer hunde og katte, klager over larm og støj, og folk der ikke vasker trapper, og bliver så gruelig upopulær blandt lejerne. Det var jo noget lettere hvis boligforeningsadministrationen udsendte disse breve. Men administrationen ønsker selvfølgelig heller ikke at være upopulære, så derfor finder man nogle dumrianer blandt beboerne til at lave det beskidte arbejde. Afdelingsbestyrelserne kan ofte ikke opsætte og skrive et brev. Der mangler ofte både dato, adresse, underskrift, og henvisning til en paragraf, der angiver det forhold som lejeren har overtrådt. Der henvises heller ikke til, at lejeren har mulighed for at protestere. En afdelingsbestyrelse har oven i købet haft den frækhed at indkalde folk til fremmøde på afdelingsbestyrelseskontoret, hvor man så overfuste lejeren. Tidligere var det afdelingsbestyrelserne der havde indflydelse på økonomien og vedligeholdelsestilstanden, fordi det var afdelingsbestyrelsen, der godkender budgettet, dvs., næste års husleje. Da huslejerne altid er stigende, måtte afdelingsbestyrelsen som regel bare underskrive på lejernes vegne, i en endeløs kæde af huslejestigninger. Hvis afdelingsbestyrelsen modsatte sig budgettet og udarbejdede et alternativt budget, som ikke gav huslejestigninger, gik hovedbestyrelsen til kommunalbestyrelsen og måtte forelægge de to budgetforslag. Kommunalbestyrelsen traf derefter en beslutning, der som regel altid har været til fordel for hovedbestyrelsen. Og når lejerne således ikke har fået medhold, kan man arbejde på at få væltet hovedbestyrelsen og udskiftet forretningsføreren, m.v. Afdelingsbestyrelsen er endvidere omfattet af boligforeningens formål,- at opføre og administrere ejendomme, - dvs., at boligforeningerne bygger nye boliger og foretager udlejning af disse. Afdelingsbestyrelsen har endvidere et særligt ansvar, i henhold til et cirkulære om huslejeboykot, idet afdelingsbestyrelsen skal virke aktivt for at stoppe en huslejeboykot hos lejerne. Hvis afdelingsbestyrelsen medvirker til en huslejeboykot, kan afdelingsbestyrelsesmedlemmerne blive erstatningspligtig. J.fr. reglerne for tillidsmænd på arbejdsmarkedet, som også skal virke aktivt for at stoppe en strejke eller en konflikt. Afdelingsbestyrelser sidder altså som en lus mellem to negle og tror, at fordi de er valgt af lejerne, skal de også varetage lejernes interesser. Men sådan er virkeligheden bare ikke. Vedtægterne foreskriver, at det er ejendommens interesser som afdelingsbestyrelsen skal varetage. Men det skal ikke forhindre, at afdelingsbestyrelsen sætter sig nogle lejer- og boligpolitiske mål, frembringer forslag til vedtægtsændringer, og forsat udbygger beboerdemokratiet. Der er i hvert fald ingen grund til at trække sig ud af afdelingsbestyrelsen, fordi grundlaget og opgaverne er få og snævre. Beboerdemokratiet skal udbygges. I dag er det afdelingsmødet, der beslutter budgettet og dermed den kommende huslejestigning.

Men der er næppe ét eneste afdelingsbestyrelsesmedlem, som har formået at få vedtaget et boligpolitisk program på de ordinære afdelingsmøder. Der er nemlig også forskel på de programerklæringer som Boligselskabernes Landsforening og lejerbevægelsen har vedtaget, selv om der i en række tilfælde er et sammenfald og et interessefællesskab, som der skal samarbejdes om. Lad os drage en sammenligning mellem en afdelingsbestyrelse, en kommunalbestyrelse og et Folketing. De er jo alle folkevalgt. Men de er valgt til nogle bestemte opgaver og deres fuldmagter er beskrevet i kommunalfuldmagten, Grundloven m.v. Så er de folkevalgte endvidere valgt, fordi de i tillæg til samfundsopgaverne har et politisk (parti)program, som de forsøger at få gennemført efter bedste evne. Men folket står ofte måbende efter beslutninger i kommunalbestyrelsen og i Folketinget og kan konstatere, at de folkevalgte træffer beslutninger i strid med partiprogrammet, og mod folkets, kommunens og landets interesser. Nå, ja - hvem har valgt de svindlere ? Selve beboerdemokratiet og beboerrepræsentationer er da også gennemført og opstået som et krav fra lejerbevægelsen, - og ikke fra boligbevægelsen og udlejerne. Kravet om et ankenævn (beboerklagenævn) for det almennyttige boligbyggeri er ligeledes opstået som et krav fra Aktive Lejere, og ikke fra den almennyttige boligbevægelse (udlejerne).

D. 1. juli 1998 trådte loven om Beboerklagenævn i det almennyttige boligbyggeri i kraft. I landets kommuner skal lejerne gennem deres lejerforeninger indstille lejerrepræsentanter til Beboerklagenævnet. Det er ikke ligegyldigt hvilke mennesker og synspunkter, der vælges til at varetage lejernes interesser i nævnet. Andre boligkategorier forsøger nemlig ofte på, at overtage lejernes forbrugerrepræsentation. Det er selvfølgeligt helt forkasteligt, at nogle ikke-lejere gennem såkaldte 'lejerforeninger' forsøger at indstille både udlejere, viceværter, eller parcelhusejere som 'lejerrepræsentanter'. Selv om den skærpede økonomiske udbytning på boligmarkedet får udlejerne til at lave alle mulige krumspring, kan lejerne kun opnå resultater i fællesskab via aktive lejerforeninger, der kræver reel forbrugerrepræsentation.

Beboerklagenævnet afgør sager om husovertrædelser, vedligeholdelse og istandsættelse ved fraflytning, betaling af vand, varme og lignende, boligens tilstand ved indflytning, formalia i forbindelse med varslinger om huslejeforhøjelser, fastsættelse af tidsfrist for udførelse af arbejde i boligen, installationer og forbedringer i det lejede, råderet, tilbagebetaling af beboerindskud, afslag på anvisning af ledig lejlighed, lovligheden af de beslutninger, der er truffet i de beboerdemokratiske organer, lejerens betaling af fællesantenne, m.v.

Beboerklagenævnet kan beslutte at udsætte en lejer eller gøre lejemålet betinget. Desværre kan Beboerklagenævnet ikke indkalde vidner under strafansvar, og lejeren kan ikke fremmøde med advokat. Det kan medføre, at de svageste og uorganiserede lejere risikerer, at blive udsat eller mister retssikkerhed, fordi lejerne ofte er uoplyste og ikke evner, at anke Beboerklagenævnets afgørelsen.

Desværre kan Beboerklagenævnet ikke tage stilling til huslejens størrelse, hvis beboere bare stemmer ja til regnskab og budget, uden at sætte sig ind i de omfattende regler. Beboerklagenævnet kan heller ikke nedsætte huslejen, selv om lejerne får medhold, eller hvis der er mangler i lejligheden. Udlejerne kan åbenbart overtræde lovgivningen, uden at det får konsekvenser. Og lejerne kan stadigvæk ikke skifte administrator/boligselskab, selv om et EU direktiv foreskriver, at boligadministrationen skal i udbud og licitation.

En række sager mellem den enkelte lejer og det almene boligselskab hører som udgangspunkt forsat under kommunalbestyrelsens kompetence, medens andre sager vil blive henvist til afgørelse ved domstolene. Desværre er kompetenceafgrænsningen mellem Beboerklagenævnet og den kommunale tilsynsmyndighed uklar. Beboerklagenævnet kan ikke tilsidesætte en afgørelse hos tilsynsmyndigheden. Så det politiske kammerateri er altså ikke stoppet endnu. Erfaringen fra Beboerklagenævnet er at lejerne taber samtlige sager. Bl.a. fordi de har søgt forkert rådgivning, og fordi deres skrivelser til udlejerne er håbløst dårligt skrevet.

Bøger: Boligselskabet KAB har udgivet en bog om bovilkår og beboerdemokrati det almennyttige boligbyggeri. Pris 350 kr. for 515 sider. Kan bestilles på tlf.: 33 14 37 67. KAB’s håndbog skal benyttes af alle, både begyndere og erfarne, som vil forstå hvad en boligforening/et boligselskab er for en størrelse. Bogen indeholder oplysning om dagsordensteknik afdelingssbestyrelsernes fuldmagter, etc., men er ikke fyldestgørende vedrørende foreningsretten, kommunalbestyrelsernes tilsynspligt, m.v. Bogen skal suppleres med bøger fra Bolig- og byggestyrelsen: Vejledning om drift af almene boliger, 408 sider.; Vejledning om offentlig støtte til almene boliger, 130 sider.; Vejledning om udlejning at almene boliger. 148 sider.; Vejledning om sideaktiviteter i almene boligorganisationer, 50 sider.; Bogpris pr. stk.: 100 kr. Kan bestilles på tlf.: 33 37 92 28.

Lejerforeningen: Aktive Lejere har udarbejdet en lang vejledning til medlemmerne om opsigelse og fraflytning i almennyttigt boligbyggeri. Thi disse problemer kan den enkelte uorganiserede lejer slet ikke klare alene. Lejerforeningen er også specialister i at opdage hvordan udlejerne snyder med varslinger om huslejestigning, dagordensmanipulationer, vedtægter, m.v.. Lad os nævne, at en lejer fik en fraflytningsregning på 65.000 kr. i år 1999. Så ved du lidt om hvad det er for store pengebeløb, der står på spil. Og skal du kun betale 20.000 kr., skal du jo optjene 40.000 kr., førend du har 20.0000 kr. fri af skat. Mange lejere forstår ikke reglerne om fraflytningsfond, normal istandsættelse ved fraflytning, misligholdelse, etc. Boligselskabernes Landsforening har fremstillet en flot brochure, der med billeder og tekst anskueliggør, om det er den fraflyttede lejer eller afdelingen, der skal betale for istandsættelse af en række genstande og forhold ved ind- og fraflytning. Tilkendegivelserne i brochuren om syn- og skøn, om slid og ælde, er klare og tydelige. Men den fraflyttede lejer, får et stort problem, når boligforeningerne, myndighederne og domstolene ikke vil rette sig efter anvisningerne i denne brochure. Dermed virker brochuren direkte vildledende, når den fraflyttende lejer eksempelvis bliver pålagt gulvafslibning, - når det det modsatte tydeligvis fremgår af brochuren. Når der dermed er opstået en uoverensstemmelse efter fraflytning vil boligforeningen, myndighederne og domstolene hævde, at denne brochure er en vejledning. Men det kan ikke være lovligt, at boligforeningerne og myndighederne tilsidesætte anvisningerne i denne brochure ? Boligselskabernes Landsforening er jo en sammenslutning af de fleste danske boligforeninger/selskaber, og dermed må medlemmerne og boligtagerne (lejerne) i de boligforeninger der er tilsluttet BL vel også være omfattet af BLs brochurevejledning. Pengene til BL, oprinder jo fra lejerne, og såfremt brochuren ikke er gældende for medlemmerne af BL, er der jo tale om et økonomisk misbrug af lejernes indbetalinger til BL, men også tale om en reel vildledning af lejernes istandsættelsespligter, som vil have interesse for Forbrugerombudsmanden, domstolene, m.v.. Derfor må det lægges til grund, at brochuren har retsgyldighed, selvom denne brochure ikke direkte indgår i de lejekontraktlige forhold mellem boligtager og boligforening. Når der opstår uoverensstemmelser ved fraflytning, fremsender boligforeningen ofte nogle udaterede ind- og fraflytningsregler (vedligeholdelsesreglement) til beboerklagenævnet, der skal hjælpe boligforeningen i dens krav mod den fraflyttede lejer. Men myndighederne kan ikke vurdere om reglerne gælder for den pågældende boligafdeling, eller hvem pokker der har vedtage ind- og fraflytningsreglerne. Reglerne har nemlig ingen angivelse af årstal. Og hvis man kan huske tilbage, har der været fire forskellige ind- og fraflytningsregler, og det gør jo ikke tingene nemmere, når de alle mangler årstal. Lejerne har heller ingen sikkerhed for, at de har modtaget de nyeste vedligeholdelsesregler. Det er heller ikke unormalt, at boligforeningen glemmer at fortælle lejerne, at de har ændret vedtægterne, og måske derved indført byrdefulde vilkår indenfor foreningsretten. Ved en fraflytning blev en synsrapport underskrevet af den fraflyttede lejer, idet der ikke var noget der skulle istandsættes. 12-14 dage efter modtog den fraflyttede lejer nu en »ny synsrapport« fra boligforeningen, hvor der var anført, at et 20 m2 gulvtæppet skulle renses, og at det kostede 3.000 kroner. Men den »ny synsrapport« var blot en fotokopi af den tidligere synsrapport, hvor boligforeningen nu havde påført oplysninger om, at der skulle foretages tæpperensning til 3.000 kroner. Nu fremstod det pludseligt som om, at den fraflyttede lejer havde underskrevet en synsrapport, der indeholdt lejerens godkendelse af, at der skulle foretages tæpperensning på lejerens regning. Det nærmer sig jo bedrageri og dokumentfalsk ! Det var selvfølgelig heller ikke anført i lejekontrakten, at tæpperne skulle renses.

Lejerne i det almene boligbyggeri i Esbjerg, skal nu til at betale særskilt for gadebelysningen via huslejen. Da der for nogle år siden, blev indført offentlige storskraldordninger med containeropstilling, var politikerne også hurtige til at ændre ordningen, således at beboerne i det almene boligbyggeri blev pålagt, at betale for containerne over huslejen, medens grundejerne med skattefradrag slap lempeligere af med storskraldet.

Fordi indkomstskatterne ikke kan tåle at blive øget, ønsker politikerne i dag at lægge skatterne på "huslejen". Men politikerne kan ikke fortsætte med at gennemføre den usolidariske huslejepolitik i det almene boligbyggeri, hvor beboerne kun er solidariske om at betale udgifterne via lejlighedernes kvadratmeterareal, og hvor ordflommen om brugerbetaling, betaling efter det lejedes værdi, omkostningsbestemt huslejeberegning og forbrugerdemokrati, blot er en gang gas.

Almene lejere uden bil oplever jo, hvordan politikerne giver stigende skattefinansierede tilskud til skrotpræmier af biler og nedsætter bilisternes brotakster, medens netop lejerne i det almene boligbyggeri uden bil med de små indkomster, kun lige har råd til at betale husleje. Efter at priserne på vandforbrug- og vandafledning er steget, har almene beboere uden bil atter brokket sig, fordi beboere med bil benytter meget vand til rengøring af deres biler, campingvogne, anhængere eller mobilhomes. Dette vandforbrug påføres jo det fælles afdelingsregnskab, idet bilejerne ikke betaler særskilt for vandforbruget, så også beboerne uden bil kommer til at betale for vandforbruget.

De mange indkomstsvage og fattige beboere i det almene boligbyggeri uden bil, undrer sig også over at de skal være med til at betale udgifterne til opførelse og vedligeholdelse af garager og parkeringspladser - når netop mere end halvdelen af beboerne ikke selv har råd til at anskaffe sig en bil. Mange beboere i det almene boligbyggeri modtager jo boligstøtte, fordi husstanden har lave indkomster. Disse beboere hævder, at når de velstillede beboere i det almene boligbyggeri har råd til at indkøbe bil og køre bil, har de vel også råd til at betale for den jord og de udgifter, de optager med garager og parkeringspladser.

Så flere beboere uden bil er atter blevet fortørnet over de riges misforbrug og forrettigheder, og hævder forståeligt nok, at principielt har det "at eje bil" jo ingen relation til det "at bo til leje". I det almene boligbyggeri betaler bilejere nemlig ikke en særskilt jordleje af de arealer, de benytter eller optager som parkeringspladser, ligesom bilejerne ikke betaler for kloakeringen og asfalteringen af parkeringspladsen. Bilejerne betaler heller ikke særskilt jordleje for den almene jord, hvorpå der er opført garager.

Havde det almene boligbyggeri været udstykket som ejerlejligheder, var der selvfølgelig forlængst indført en reel brugerafgift på bilparkering. Thi dispositionsretten og brugsretten til jord i det almene boligbyggeri hvorpå der er opført garager og parkeringspladser, er jo ikke almen nyttig - men kun nyttig for bilejerne. Og én bil optager vel mellem 8-10 m² jordareal, som der altså ikke betales en særskilt jordleje for.

Opførelsen af garageanlæg og parkeringsarealer i almene boligafdelinger ligger efter manges mening i en boligsocial sammenhæng udenfor boligforeningernes virksomhed, formål og vedtægter. Men alligevel oplever beboerne hvordan boligforeningerne og kommunalbestyrelserne krænket de beboerdemokratiske regler, reglerne i bygge- planlovgivningen og ikke afholder nabohøring, når boligforeninger i al hastværk pludselig opfører eksempelvis 10 garager til de rige bilejere endog lige foran beboernes vinduer og udsyn.

Således kan et stykke »fællesejet jord« i boligafdelingen pludselig få et fuldstændigt »privat formål«, og fragå beboernes (fællesskabets) dispositionsret, i øvrigt uden at der foreligger en økonomisk modydelse for de inddragede jordarealer, som pludselig skal anvendes til parkeringspladser eller garager. Ja beboernes »lige og fri adgang« til arealerne - rådighedsretten - er forsvundet, og området har pludselig skiftet karakter, endog uden at beboerne bliver forespurgt. Et »fælles jordområde«, hvor alle beboere tidligere kunne færdes frit på arealet eller hvorpå man kunne parkere en motorcykel, bliver ved opførelsen af 10 garager, fuldstændigt overdraget til de kommende 10 garagelejere, der således disponeret over denne jord. Og de 10 garagelejere behøver nødvendigvis ikke at bo i boligområdet eller i boligforeningen.

I et andet tilfælde er et stykke »fællesejet jord» i boligafdelingen pludselig blevet tillagt nogle individuelle haver i tilknytning til nogle lejemål. Her fik afdelingens 60 husstande heller ikke nogen økonomisk modydelse for de 220 m² »fælles jord«, der pludselig blev forfordelt mellem 10 haveejere, ligesom de 10 haveejere ikke betalte for omkostningerne til ændringen af jordarealerne, der i øvrigt sprængte rammerne på driftsbudgettet. Efterfølgende fik alle 60 husstande huslejestigninger.

Når der opføres garager og parkeringspladser i umiddelbar tilknytning til almene lejligheder ændrer arealerne jo også fuldstændig fysisk karakter og udseende. Garagerne har ofte et bygningsmæssigt skræmmende udseende, og pynter ikke i forhold til de grønne træer, som eventuelt er fældet.

I eksisterende alment boligbyggeri er der inddraget grønne arealer og legearealer til børn, når der pludselig skal opføres parkeringspladser. Asfalten trænger sig frem de forkerte steder og støjen fra bilerne øger støj mængden i boligmiljøet. Med flere biler bliver trafiksikkerheden mindre i boligområdet, og det er forkert, at personer der ikke bor i det almene boligbyggeri, kan benytte de almene parkeringspladser.

Mange bilejere parkeret ikke deres biler på de omkostningskrævende og anlagte asfalterede parkeringspladser, fordi bilejerne nødig vil vandre 25 meter hen til deres hovedopgang. De fleste bilejere »vil gerne have bilen med op i lejligheden«, og derfor parkeret de bilerne langs vejen, langs kantstenen - foran hovedopgangene. Derved kan anlægsudgifterne til parkeringspladser også være spildte.

Uanset om bilejerne parkeret på til- og frakørselsveje eller på de dertil indrettede parkeringspladser i det almene boligbyggeri, kunne man indføre en »bilafgift« i det almene boligbyggeri for den jord bilisterne optager, således at bilisterne betaler for anlægsudgifterne til asfaltering af diverse parkeringspladser og for støjgenerne. Det er da reel brugerbetaling.

Afgiften kunne være på 200 kr. om måneden, og indtægterne skulle indgå i den enkelte afdelings regnskab. Leje af garager skal selvfølgelig yderligere betales særskilt, og garagelejerne skal også betale for de jordarealet de optager (læs: har hugget). En afgift på 2.400 kr. om året for 8-10 m² jord kan vel ikke skræmme de rige bilejere i det almene boligbyggeri ?

1. boligselskabet, der afholdte udgifterne til forretningsførerens runde fødselsdag,
2. receptionen, hvor selskabets forretningsforbindelser: arkitekten, ingeniøren, kreditforeningen, blikkenslagermesteren, jord og beton, murermesteren begaver forretningsføreren med: mini traktoren, campingvognen, videoafspilleren, videooptageren, fotoapparatet, og flasker i hundredvis,
3. forretningsførerens næste reception i anledningen af hans 25 års ansættelse med de mange gode forretningsforbindelser, drømmen om returkommission, festlige middage med banken og kreditforeningen, lidt ud og rejse, bestikkelse ?
4. lejerne, som får besked på, at det ikke rager dem, hvad den forgyldte forretningsfører har i løn, tillæg, honorarer og andre ´firmagoder´,
5. forretningsføreren, der var ansvarlig for et tab på 1,9. mill. kr., således at boligselskabet måtte frasælge en boligafdeling til private boligspekulanter,
6. lejerne i boligafdelingen, der tabte 1,4. mill. kr., p.g.a. boligforeningens mangelfulde administration,
7. lejerne, der må betale 10. mill. kr. p.g.a. bestyrelsens fejlslagne og ulovlige handler,
8. boligselskabets ledelse og ansatte, der heldigvis selv er forskånet for selv at bo i boligselskabets lejligheder,
9. boligmedarbejderen, der også driver selvstændig virksomhed og forretning med boligselskabet,
10. boligselskabsledelsen, der rejste til Polen, og drømte om at opføre almennyttige boliger i udlandet,
11. boligselskabet som tog en ´ferietur´ til det varme Portugal på beboernes regning, og drømte om at opføre lejligheder i Portugal,
12. almennyttige boligforeninger, der bistår private udlejere med administration og varsling om huslejestigninger mod lejerne,
13. boligforeninger, der administrerer private udlejningsejendomme og lejemål betydeligt billigere, end det høje administrationsbeløb, som boligforeningen opkræver hos sine egne beboere,
14. dannelsen af ghettoer, hvor racismen gror og trives mod andre folkeslag og kulturer,
15. boligforeningsmafia, partipampere, nepotisme og præsteskab, der dækker over hinanden fejl og svindel,
16. den fuldstændigt urimelige huslejeberegning, hvor alle driftudgifter fordeles på boligens kvadratmeterareal, selv om brugsegenskaber, etablerings- og driftsudgifterne, afgifter, m.v. reelt bør vægte tungere på de små lejligheder, hvis huslejen skal måles efter det lejedes værdi og de sande omkostninger. En bemærkelsesværdigt solidarisk boligpolitik,
17. de store renteforskelle som boligselskaberne gav boligafdelingerne (lejerne) i rente af lejernes indestående i boligselskabet,
18. boligselskabernes lånecirkus mellem boligafdelingerne,
19. boligselskabernes finansiering og etablering af nye selskaber og sideaktiviteter på kant med lovgivningen,
20. den almennyttige boligadministration, der stadigvæk ikke bliver udbudt i EU licitation,
21. lejerne i boligafdelingen, der er godt trætte af boligledelsen og ønsker, at skifte til en anden boligadministrator, men hvor det viser sig, at lovgivningen alligevel ikke tillader skift til anden boligadministrator,
22. boligforeningen, der måtte indkøbe endnu et nyt edb anlæg, fordi boligforeningen havde fejlinvesteret 1. mill. kr. i det seneste nye edb anlæg, der ikke duede til formålet,
23. udgifterne til overtagelsen af en fremmed administration af kollegier, hvor det lykkedes at holde udgifterne skjult i regnskabet,
24. overtagelsen af en større ejendom, hvor det lykkedes, at snyde skattevæsenet for en lovlig beskatning af værdier,
25. kursfald og atter kursfald, og den fatale investering af boligselskabets penge i udenlandske obligationer med påfølgende tab af adskillige lejerkroner,
26. forsikringsrabatter der ikke kommer lejerne tilgode,
27. boligselskabet, der nedsatte administrationens toplønninger med 5. mill. kr. om året, fordi offentligheden fik kendskab til kæmpelønningerne,
28. den generelle tilbageholdelse af oplysninger og information til lejerne,
29. den boligsøgende, der ikke får oplysning om, at der i den pågældende afdeling hvor indflytningen sker, er et kæmpeunderskud i regnskabet, der snart skal afvikles via huslejestigninger,
30. den boligsøgende, der ikke får oplysning om, at der i den pågældende afdeling hvor indflytningen sker, skal ske en omfattende renovering, med påfølgende stor huslejestigning,
31. huslejestigninger, der medfører, at lejerne ikke har råd til bo i boligafdelingen således, at mange lejere fraflytter.
32. fraflytninger der medfører tomme boliger, færre huslejeindtægter og dermed nye kommende huslejestigninger, fordi der oparbejdes et underskud i afdelingen, der skal betales af beboerne,
33. ubetalte fraflytningsregninger, der medfører huslejestigninger, fordi ledelsen ikke vil retsforfølge skyldnerne.
34. Fraflytningsregningerne i 1980érne på 11.000 kr. efter en boperiode på 11 måneder,- fraflytningsregning på 35.000 kr. efter en boperiode på 35 måneder,- fraflytningsregning på 77.000 kr.,- og nu i 1999 en fraflytningsregning på 65.000 kr. ved fraflytning fra en lejlighed.
35. renovering af 58 boliger til 27. mill. kr., der 20 år før i 1970 kostede 22. mill. kr. at opføre,
36. omprioritering og lejenedsættelse for de 50 større lejligheder i afdelingen, der pr. lejlighed får en lejenedsættelse på ca. 10.000 kr. pr. lejlighed om året, medens de 8 små lejligheder på 55 m2 betaler fuld høj husleje på 2.340 kr. pr. måned (1995 priser),
37. afdelingsformanden, der på afdelingsmødet foreslår, at afdelingsmøderne ikke fremover kan behandle og træffe beslutninger om den urimelig huslejeforskel,
38. boligselskabet, der ikke vil gøre noget ved fugten i lejlighederne, hvor embedslægen må komme og lukke de pågældende lejligheder,
39. de 489 boliger, der blev opført i 1978 og som i 1987 blev renoveret for 110. mill. kr. og som nu atter skal renoveres for 106. mill. kr.
40. de 190 lejligheder, der blev opført i 1972 og som flere gange er blevet renoveret og som nu igen skal renoveres for 54. mill. kr.
41. de 84 klyngehuse, der er opført i 1974 og som nu skal renoveres for over 50. mill. kr. eller ca. for 600.000 kr. pr. bolig.
42. fuldstændigt urimelige huslejestigninger på grund af udskiftning af 20 år gamle vinduer, der ikke fejlede noget. Vinduerne var finansieret over 40 år. Så de næste 20 år betaler lejerne også for de vinduer, der er væk og som boligselskabet ihærdigt fik udskiftet,
43. trojkaløsninger p.g.a. konkurstruede afdelinger,
44. omprioritering p.g.a. konkurstruede afdelinger,
45. salg af boligforeningsboliger til private, p.g.a. dårlig boligforeningsøkonomi,
46. opførelsen af ny ydermur (skalmur), der medførte, at bruttoarealet på lejligheden blev beregnet større, og hvor kvadratmeterberegningen medførte, at nogle lejere mistede boligsikring, fordi boligen nu var blevet for 'stor' ,
47. nyopmuret gavl udenpå den eksisterende gavl, hvor regnvandet alligevel trænger ind i lejligheder gennem dobbeltgavlene, og hvor boligforeningen ikke vil rejse erstatningskrav overfor murermesteren, men lader lejerne betale endnu en ombygning med nye huslejestigninger,
48. taget, der blæste af i stormvejr på boligblokken med 21 lejligheder,
49. nybyggeriet, der var brandfarligt, nybyggeriet med de giftige dampe fra vægspånpladerne,
50. en uendelig strøm af byggeskader, byggesjusk, byggefejl, hvor boligselskaberne ikke sagsøger entreprenørerne, men blot lader lejerne betale byggeskaderne via huslejestigninger og hvor mange efterhånden betvivler om boligselskaberne har evner til at bygge fejlfrie boliger,
51. beboerbladet, der ikke vil optage lejernes kritiske indlæg mod boligledelsen. Bladet viser sig, at være dirigeret af ledelsen,
52. afdelingsbestyrelsesmedlemmer, der beslutter en vinduesudskiftning på et gadehjørne udenom den samlede afdelingsbestyrelse, uden mødeindkaldelse og uden dagsorden, og den kvikke boligledelse, der straks igangsætter vinduesudskiftningen, og forsøger at hæver huslejen forinden de nye vinduer er isat,
53. afdelingsbestyrelsen, der ophæver afdelingsmødets og beboernes beslutning om afholdelsen af urafstemning og som uden varsel og uden beboernes beslutning igangsætter et større renovationsprojekt, der medfører store huslejestigninger,
54. ufyldestgørende, ugyldige og diffuse dagsordener til afdelingsmøder eller repræsentantskabsmøder,
55. møder, hvor det ikke forinden fremgår om der skal træffes beslutninger på mødet,
56. møder, hvor der ikke i forvejen er omdelt en redegørelse for de økonomiske udgifter ved et eventuelt beslutningsforslag,
57. møder, hvor lejerne udelukkes fra at komme med ændringsforslag til dagsordenen eller ikke kan få behandlet et forslag, selv om alle formaliteter er opfyldt,
58. møder, hvor lejerne ikke kan få oplyst de fulde økonomiske konsekvenser, af det forslag som ledelsen ihærdigt forsøger at presse igennem,
59. repræsentantskabsmedlemmer, der ikke kan få sit forslag sat til behandling på repræsentantskabsmødet, selv om alle formelle regler er opfyldt,
60. beslutningsreferater, der er uigenkendelige,
61. afdelingsmøder og afdelingsbestyrelsesmøder hvor der træffes ulovlige beslutninger, som ikke er angivet eller oplyst på den udsendte dagsorden,
62. boligselskabet, der igangsætter ulovlige urafstemninger,
63. boligselskabet, der gennemfører ugyldige vejledende afstemninger, og som bagefter benytter afstemningen som gyldighedsbevis,
64. kommunalbestyrelsen, der altid beredvilligt følger boligforeningsledelsernes ihærdige forslag om huslejestigninger, som lejerne i øvrigt tidligere har nedstemt og afvist på et afdelingsmøde,
65. kommunalbestyrelsen, der generelt meddeler lejerne, at lejernes spørgsmål og indsigelser, falder udenfor kommunalbestyrelsen tilsynskompetance og hvor spørgsmålet henvises til afgørelse ved domstolene,
66. den centrale boligstyrelse, der usynligt men flittigt holder hånden over boligbosserne og meddeler lejerne, at de rejste spørgsmål og indsigelser henvises til løsning ved domstolene,
67. den fattige lejer, der ikke har kongens mønt til at engagere en advokat,
68. lejeren, der engagerer en advokat, som udfærdiger stævning og sagsfremstilling mod boligselskabet og søger fri proces hos statsamtet, og hvor statsamtets jurist stiller tvivl om der er hjemmel i lovgivningen til stævne boligselskabet således, at der ikke kan gives fri proces til lejeren, fordi der ikke er skabt retspraksis på området,
69. statsamtets jurist, der mener, at lejeren ikke har en aktuelle interesse i at føre sag mod boligforeningen, der tabte ca. 7. mill. kr på valutaspekulation,
70. lejeren, som ikke vil forstå, at boliglovgivningen er formuleret tilstrækkeligt diffust således, at lejerens krav om rettigheder og anstændig boligforeningsvirksomhed, vil blive afgjort vilkårligt af en dommer, der søger dækning i det politiske og administrative statsapparat,
71. den lidt uvidende lejer, der mener, at han bor billigt til 3.300 kr. om måneden, fordi lejerne i den anden boligforening betaler 4.300 kr. for en tilsvarende lejlighed,
72. den næste uvidende lejer, der mener, at han bor billigt til 3.300 kr. om måneden, og som ikke er klar over, at huslejen for 6 år siden steg med 900 kr. om måneden p.g.a. renovering, og som endnu ikke ved, at boligerne nu atter igen skal renoveres. Det siges, at boligerne omprioriteres, uden at lejerne får huslejestigninger. Det skal lejerne da nok tro på et stykke tid endnu,
73. ulighed, hvor boligsikringsmodtagerne, pensionisterne beslutter huslejeforhøjelser og renoveringer, der medfører, at de lejere, der ikke modtager boligsikring bliver nødt til at fraflytte på grund af de stigende huslejer,
74. boligforeningen der gennemfører en unødvendig ombygning med en påfølgende kæmpe huslejeforhøjelse, men som samtidigt forringer lejlighedens tilsikrede brugsegenskaber ved at ødelægge køkkenet- og badeværelsesind-retningen,
75. boligforeningen, der bruger huslejeindtægterne til at køre retssager mod lejerne,
76. boligforeningen, der igangsætter en større omkostningskrævende renovering på et tidspunkt, hvor der ikke gives offentlige tilskud til forbedringsarbejder, og hvor boligforeningen ikke vil omprioritere lånene,
77. boligforeningen, der igangsætter et ombygningsarbejde, der endnu ikke er godkendt af bygningsmyndighederne,
78. boligforeningen, der ikke vil fremsende en oversigt over de største udgiftskategorier i forbindelse med en ombygning, således at beboerne har mulighed for at beslutte, at dele af ombygningen ikke skal gennemføres, hvis beboerne skønner, at udsugningsdelen er for dyr,
79. boligselskabet, der ombygger flere hundrede lejligheder, men som gribbe også kræver husleje af beboerne for den måned, hvor lejerne slet ikke kan bebo eller benytte lejlighederne til beboelse i under ombygningen af badeværelse og køkkener,
80. boligforeningen som er fuldstændig ligeglad med de ekstra omkostninger lejerne får, når lejerne efter en ombygning i køkkenet må indkøbe nyt køle/frys, skabe, borde, stole, m.v., fordi ombygningen har fjernet tilsikrede brugsegenskaber og ødelagt indretningen,
81. boligforeningen som efter en ombygning, suger varmen ud af lejlighederne med det nye udsugningsanlæg, og som med de nyopsatte vandrør ikke kan levere varmt vand, førend de første 4. liter koldt vand er løbet ud af "varmtvandshanen". Millioner af liter frisk koldt vand strømmer ud i kloakken i de ombyggede lejligheder, medens samfundet skriger på vandbesparelser,
82. boligselskabet, som via det nyopsatte udsugningsanlæg spreder bakterier rundt mellem lejlighederne, og hvor det er lykkedes at sprede lugten af lort til lejlighederne og til kælderen, og hvor beboerne nu har edderkopper og spyfluer om vinteren, som fremkommer fra de nye installationer (vandlås),
83. afdelingsbestyrelsen, der udskifter tavlen i vaskekælderen med oversigt over vasketider og vaskehængelåse med et moderne magnetkortsanlæg. Men det viser sig, at magnetkortanlægget ikke kan klare år 2000 problemet. Derfor indkøbes endnu et nyt magnetkortsanlæg. For de penge, som det kasserede magnetkortsanlæg har kostet, kunne beboerne vaske gratis i 10 år. Med det senest nyindkøbte magnetskortanlæg kunne beboerne have vasket gratis i 20 år. Hvad er det for en flok idioter der træffer beslutningerne ?
84. afdelingsformanden har 25 års jubilæum og er nu blevet formand for hele boligforeningen. Beboerne klapper. Men ingen tænker tilsyneladende over hvordan fanden det er lykkedes afdelingsformanden gennem de sidste 25 år, at hæve huslejen fra 700 kr. om måneden til 3.500 kr. om måneden. Beboerne klapper igen !
85. boligforeningen der uden varsel, uden urafstemning, udenom afdelingsmødet, udenom kommunalbestyrelsen og udenom beboerne, - endda uden nabohøring, pludseligt opfører garager umiddelbart i nærheden af beboernes vinduer. De chokerede beboere må konstatere, at de rige bilejere skal have husrum til deres biler, medens andre ikke får noget at bo i. Vi andre kan konstatere, at sideaktiviteterne florere og at de almennyttige byggeherrer mener, at det hører med til boligforeningernes formål, at opføre garager til private formål og indrage fællesarealerne og grønne områder til bilisterne.
86. forsyningsvirksomhederne der spiller ping pong med elektricitetsafregningen og som uden varsel fordobler elmålerafgiften; ændrer betalingsmåden og udelukker lejerne fra forbrugerafstemning på Tv- og radiosignaler via bynettes kabler.
87. boligforeningen der nidkært og forgæves forsøger at opsige lejere af udenlands herkomst, fordi lejerne vil se satelit-Tv.
88. i slutningen af juli 1999 udsendte lejerforeningen en pressemeddelelse til redaktionerne på dagbladene, hvor vi fortalte, at der skulle afholdes retsmøder på Domhuset i tre dage i august måned mod boligforeningen, idet lejeren for flere år siden havde anlagt sag mod boligforeningen, og at boligretssagen nu endelig langt om længe blev behandlet ved domstolene. Vi opfordrede dags- og ugepressen til at følge retssagen, fordi afgørelsen bliver dramatisk, idet boligforeningen forsøgte at løbe fra sit ansvar, og fordi sagsforløbet i retten jo også havde indflydelse på dommerens afgørelse, der allerede var fremkommet med en tilkendegivelse. Boligretsagen handlede i korthed om, at boligforeningen i 1970 opførte 59 boliger i afdeling xx, til en pris på 22. millioner kr.. Den 10. januar 1990 forelagde boligforeningen et forslag for de 59 husstande på et afdelingsmøde om en renovering, der ville medføre en mindre lejeforhøjelse - op til 410 kr. pr. m2. Forslaget fik tilslutning fra beboerne, den daværende kommunalbestyrelse og Bygge- og Boligstyrelsen. Men meget hurtigt efter renoveringen steg huslejen mod beboernes vilje. Men kommunalbestyrelsen godkendte boligforeningens lejeforhøjelser op til 450 kr. pr. m2,- og snart derefter op til 475 kr. pr. m2. Mange lejere fraflyttede fordi huslejen blev for høj i forhold til indkomstforholdene og i forhold til det lejedes værdi. Når der ingen huslejeindtægter var for de tomme boliger, medførte det et stigende årligt driftunderskud, som beboerne i afdelingen kom til at betale via huslejen, der i juni 1996 var steget op til 517 kr. pr. m2. Allerede d. 12. oktober 1992 skrev lejeren til den daværende kommunalbestyrelse og ønskede svar på om renoveringen og huslejestigningerne var lovlige, idet beboerne kun havde fået forelagt et forslag om en huslejestigning op til 410 kr. pr. m2, ligesom beboerne kun havde godkendt en huslejestigning op til 410 kr. pr. m2.

Lejeren ønskede ikke at betale for de huslejestigninger, der lå ud over de 410 kr. pr. m2, idet boligforeningen tilsyneladende havde tilbageholdt oplysninger for beboerne på afdelingsmødet d. 10. januar 1990. Det viser sig nemlig nu, at boligforeningen havde lånt 26.8. millioner kr. til renoveringen, og åbenbart ikke har indregnet alle låneydelserne i forslaget til beboerne på afdelingsmødet d. 10. januar 1990. Det viser sig også, at Bolig- og byggestyrelsen allerede d. 6. februar 1990 skriver til Byrådet, at "Styrelsen har herefter forudsat, at det nu foreliggende udbedringsprojekt herunder nødvendige yderligere opretningsarbejder og de dermed forbundne merudgifter er tiltrådt af beboerne". Lejeren mener derfor også, at boligforeningen ikke har opfyldt kravene i Bolig- og byggestyrelsen brev d. 6. februar 1990. Lejeren rykkede kommunalbestyrelsen rigtig mange gange for at få et svar. Men lejeren fik først svar efter at han havde engageret en advokat, og efter at der var sket en politisk ændring af sammensætningen i kommunalbestyrelsen, der d. 14. juni 1995 bl.a. skriver:

"På baggrund af oplysningerne i sagen skal byrådet meddele, at man finder, at Boligforeningen har tilsidesat de beboerdemokratiske regler i boligbyggeriloven og foreningsvedtægterne i forbindelse med gennemførelsen af renoveringsarbejderne og de miljøfremmende arbejder i afdeling 7, idet de fulde lejekonsekvenser af arbejderne ikke har været forelagt og godkendt af afdelingens beboermøde. Beboermødet har alene godkendt arbejderne og en lejeforhøjelse fra 386,55 kr. pr. m2 pr. år til 410 kr. pr. m2 pr. år, beregnet på prisbasis 1. oktober 1989. På samme grundlag finder byrådet endvidere, at det af Boligselskabernes Landsbyggefond og byrådet stillede vilkår i forbindelse med meddelelse af støttetilsagn til byggeskadearbejderne og de miljøfremmende arbejder ikke er iagttaget fuldt ud. Der var således stillet som vilkår, at afdelingens beboermøde godkendte arbejderne og de deraf følgende huslejestigninger. Byrådet har som tilsyn over for boligforeningen påtalt tilsidesættelsen af de beboerdemokratiske regler og de stillede vilkår i forbindelse med støttetilsagnsmeddelelsen. Endelig har byrådet på baggrund af de i afdelingen konstaterede forhold taget til efterretning, at byrådets tidligere beslutning og påbud til Boligforeningen om forhøjelsen og balancelejen til kr. 475 kr. pr. m2 pr. år, har medvirket til at forøge afdelingens økonomiske problemer og udlejningsvanskeligheder. Samlet finder byrådet, at der bør iværksættes foranstaltninger til en opretning af afdelingens økonomi og udlejningssituation. Boligforeningen 1932 er bekendt med det grundlag byrådet har behandlet sagen på, idet Boligforeningen gennem den omfattende partshøring har fået forelagt sagens faktiske oplysninger til udtalelse og derigennem bidraget til sagens oplysning. Byrådet har ved behandling af klagen lagt afgørende vægt på de oplysninger, som afdelingens beboermøde blev forelagt i forbindelse med beboermødet d. 10. januar 1990 samt referat af beboermødet. Byrådet har ikke fundet, at efterfølgende prisstigninger på renoveringsarbejdet m.v., stigninger i budgettet eller besparelser i afdelingen på driftbudgettet som følge af de nævnte arbejder kan begrunde en lejeforhøjelse af lejen fra 410 kr. pr. m2, som godkendt af beboermødet til kr. 450,39 kr. pr. m2 pr. år. Byrådet har ligeledes fundet, at afdelingsbestyrelsens senere godkendelse af budgetter og regnskaber ikke kan erstatte beboermødets godkendelse, jfr. Boligbyggeriloven § 15 stk. 10 og de stillede vilkår ved meddelelse om støttetilsagn. "

Boligforeningen har under boligretssagen "forsøgt at frigøre sig for et eventuelt erstatningsansvar" og mener, at det er afdelingen/afdelingsbestyrelsen der skal stævnes og sagsøges. Men lejeren har jo indgået en lejekontrakt med boligforeningen og ikke med afdelingsbestyrelsen. Det er boligforeningen, der har gennemført renoveringen og forestået de økonomiske ansøgninger omkring udbedringsprojektet, ligesom det er boligforeningen, der løbende forestår huslejeopkrævning, administration, udlejning, tilsyn, m.v.. Men vil Boligretten fritage boligforeningen for ansvar ? Hvad har dommeren i baghånden ? Hvor vilkårlige er retstilstandene i Danmark ? Kom, - lyt og se !

Den udsendte meddelelse til pressen om de kommende 3 retsmøder i august måned 1999, medførte at pressen tog kontakt til lejerens advokat og domhuset. Retsmøderne blev hurtigt aflyst !!! Derefter viser det sig senere, at lejerens advokat har indbragt en ny stævning til Boligretten d. xx. august 1999, hvor ordet boligafgift ændres til boligydelse i påstanden. Dermed får sagen en helt anden drejning og en helt anden karakter, idet sagen jo drejede sig om huslejestigningerne (boligafgifterne) og ikke om lejerens boligydelse. De aflyste retsmøder blev nu berammet til afholdelse d. xx., xx., xx. november 1999, og det er først på disse retsmøder, at lejeren opdager at dommeren taler om boligydelse, hvortil lejeren replicerer, at det ikke er min boligydelsen sagen drejer sig om, - men ulovlige huslejestigninger (boligafgifter) siden januar måned 1990. Dommen, der er på 50 sider blev fremsendt i uge 1/2000. Lejeren tabte boligretssagen mod boligforeningen vedrørende de huslejestigninger, som fulgte bebyggelsen, efter afdelingsmødet d. 10. januar 1990, og som i årene derefter blev pålagt beboerne og lejeren skulle betale 81.250 kr. til modpartens advokat.

Men var boligretssagen det rene svindel ??? Da lejerens advokat i sin tid søgte om fri proces, fik han fri proces på baggrund af en stævning, med påstand og sagsfremstilling om boligafgifter. Denne stævning som var indbragt for Boligretten ændrede lejerens advokat imidlertid den i august måned 1999, efter at vi havde udsendt vores pressemeddelelse. Ændringen sker i påstanden, der er på 4 linier, og hvor ordet: boligafgift ændres til ordet: boligydelse. Hvorfor foretog advokaten denne ændring i påstanden og gav sagen en helt forkert karakter ?

I dommerens grundlag for afgørelsen står bl.a., at beboerne på afdelingsmødet d. 26. februar 1991 ikke stemte mod lejeforhøjelserne. Men det passer ikke ! På side 37 i dommen, er tydeligt fremlagt beviser for, at beboerne stemte mod både budget og regnskab, og dermed mod huslejestigningerne på afdelingsmødet d. 26. februar 1991. Dommeren kan altså ikke læse ! Lejeren skal betale 81.250 kr. til modpartens advokat. Men lejerens retshjælpsforsikring betaler de 12.000 kr. - resten betaler statskassen, dvs. 67.708 kr., idet lejeren har fået fri proces. Men er det ikke det rene svindel og tyveri af offentlige midler ?? Lejerens advokat kan jo ikke bruge disse statsmidler og pengene fra retshjælpforsikringen, idet disse penge er bevilget på et helt andet stævningsgrundlag om boligafgift, og ikke om en sag om boligydelse.

Lejerens sag har bagefter fået en ny drejning, idet lejeren kan dokumentere, at afdelingsmødet d. 26. februar 1991 ikke har nedstemt noget regnskab og budget, som boligforeningen påstår på side 37 i dommen, idet beboerne på det tidspunkt ikke havde kendskab til byggeregnskabet og kommende huslejeforhøjelser. Huslejeforhøjelserne bliver først forelagt på et afdelingsmøde d. 6. april 1993, hvor både regnskab og budget bliver nedstemt. Dette afdelingsmøde omtales ikke i dommen. Boligforeningen indbringer derefter regnskab og budget for kommunalbestyrelsen, der d. 25. oktober 1993 godkender en huslejestigning. D. 24. marts 1994 nedstemmer afdelingsmødet atter regnskab og budget. I Byrådets skrivelse fra d. 14. juni 1995, skrives: … "som følge af de nævnte arbejder kan begrunde en lejeforhøjelse af lejen fra 410 kr. pr. m2, som godkendt af beboermødet til kr. 450,39 kr. pr. m2 pr. år ." Men lejeren erindrer ikke, at et afdelingsmøde har godkendt en sådan forhøjelse, da alle afdelingsmøder har nedstemt lejeforhøjelser, der gik ud over 410 kr. pr. m2. Har boligforeningen løjet for Byrådet ??? Først steg huslejen til 410 kr. pr. m2 pr. år i januar 1990 - så til 450 kr. - så til 475 kr. - så til 509 kr. pr. m2.

89. I juni 1996 foretog boligforeningen en ødelæggende renovering af køkken og bad, der medførte en huslejestigning på 591 kr. om måneden, samtidig med at lejerne mistede en række brugsegenskaber i køkken og bad. Men samtidig blev der opsat vandmålere i hver enkelt lejlighed for koldt og varmt vand, og afdelingsmødet besluttede, at der skulle afregnes efter disse målere. Det blev der da også i den kommende periode. Men da vand- og varmeregnskaberne blev udsendt til beboerne i maj måned 1999, kunne beboerne konstatere, at boligforeningen nu uden varsel ikke brugte vandmålerne til afregning, men pludselig var gået tilbage til afregning efter kvadratmeter. Boligforeningen mente, at vandmålerne var defekte. I forhold til afregning efter målere, medførte det en ekstra regning på 1.900 kr. for ét lejemål. Boligforeningen havde tilsyneladende ikke noget erstatningsansvar for sine handlinger, undladelser, tekniske installationer, og kunne overtræde varslingsregler, lovgivning, beboerdemokratiske beslutninger, m.v..
90. Forsyningsvirksomhederne opdagede, at en varmemåler hvorigennem der blev leveret varme til 3 lejligheder ikke fungerede, da måleren ikke målte forbruget korrekt. Forsyningsvirksomhederne fremsendte derefter et beskedent regningskrav til boligforeningen for beregnet varmeforbrug. Boligforeningen sendte regningen videre til beboere, uden at gøre beboerne opmærksom på, at beboerne havde mulighed for at gøre indsigelse mod varmeregningen. Boligforeningen forsøgte dermed, at frigøre sig for den fejl, der var opstået på den tekniske installation (måleren), og som de var ansvarlige for.
91. boligforeningen fremsendte en advokatregning til den fraflyttede lejer, der frivilligt havde indvilget i at fraflytte, efter at lejeren havde modtaget en opsigelse fra en advokat. Den rådgivning og service som boligforeningen købte hos advokaten skulle lejeren altså betale for, selv om boligforeningen blot derved fremviste sin ringe evne til at administrere lejelovgivningen. Selvfølgelig burde en boligforening selv kunne fremsende sine breve om opsigelse uden at søge rådgivning hos en advokat. En sådan boligforening burde fratages retten til at administrere almennyttige udlejningsboliger.
92. Da dagsordenen udsendes til beboerne 4 uger før afholdelsen af det ordinære afdelingsmøde, medsendes der ikke et forslag om ændring af fraflytningsreglerne. Forslag til afdelingsmødet skal indsendes senest 14 dage før afdelingsmødets afholdelse. 10 dage før afdelingsmødets afholdelse udsender boligforeningen så et forslag om ændring af fraflytningsreglerne. Dermed er beboerne afskåret fra at komme med ændringsforslag. Det viser sig, at forslaget ikke indsendt af nogle beboere i afdelingen, men indsendt af et uvedkommende Vedligeholdelsesudvalg i boligforeningen. Afdelingbestyrelsen har altså tilbageholdt oplysninger overfor beboerne om at boligforeningen ønskede at ændre fraflytningsreglerne. Det viser sig på afdelingsmødet, at en gennemførelse af en af de tre fraflytningsmodeller fra boligforeningen, vil få betydelige økonomiske konsekvenser for beboerne. Og heller ikke de økonomiske konsekvenser er tidligere oplyst skriftligt til beboerne. Skjult dagsorden ??
93. Opfindelsen af nye gebyrer er nu så stor i det almennyttige boligbyggeri, at Boligministeriet bestemt snart må frembringe et cirkulære, der kan bekræfte lovligheden eller afvise de mange ordblomster (gebyrer).
94. Lige før der skulle gennemføres valg til Storkommunerne i november 2005, skyndte en almennyttig boligforening, at udligne store huslejeforskelle i én større ældre boligafdeling med 219 boliger. Huslejeudligningen og fremgangsmåden skal jo efter afdelingsmødet godkendes i kommunalbestyrelsen. Boligforeningens fremgangsmåde og huslejeudligning ville næppe være godkendt i den kommende Storkommune. Endnu engang oplever vi, at al den prædiken om beboerdemokrati og solidaritet kun gælder udgifterne! Huslejeforhøjelsen er i strid med boliglovgivningen og foreningsretten. Boligforeningen har ikke overfor beboerne anvist hvilket lovgrundlag de vil benytte sig af til at gennemføre huslejeudligningen, ligesom de ikke i foreningens vedtægter har påvist, at afdelingsmødet har fuldmagt (prokura) til at træffe en sådan vidtgående beslutning, - som iøvrigt er forelagt ulovligt, da indkaldelsen til "beboermødet" er ugyldig. Administrationen har ikke påvist en stigning i det lejedes værdi i de boliger som skal stige i husleje, ligesom disse lejligheder ikke har fået påført en øget brugsværdi. Beboernes boligoverenskomster (lejekontraktforholdet) omhandler ikke et retsforhold, hvor en anden gruppe lejere har rettighed til at vedtage et sådant groft pengeindgreb i andre beboeres indkomst. Mange beboere føler sig også retsløse, når indkalderne til møderne ikke overholder forskrifterne, ligesom administrationen der har ansvaret for skævvridningen, ikke vil sende forslaget til urafstemning. Almen lejelovgivning benytter heller ikke tillægsord om solidaritet og retfærdighed, som jo er begrundelsen for huslejeudligningen. Det er den almennyttige boligforenings administration der har udviklet en skævvridning af huslejen, idet en stor del af beboerne i lejligheder på 61 m2 betaler en huslejeforskel på 761,- kr. pr. måned, afhængig af om man bor i "Firkanten" eller i "Femkanten". Årsagen var bl.a. at for 20 år siden havde "Firkanten" fået lavet nye køkkener og badeværelser, og at de efterfølgende stigninger i boligafgifterne blev pålagt på et "uens" grundlag" af administrationen, der nu vil tørre fejlen af på beboerne og løber fra deres administrationsansvar. Se, dét er den måde der føres boligpolitisk kamp på fra administrationen !. Under påberåbelse af solidaritet og retfærdighed har afdelingsbestyrelsen udarbejdet et oplæg til udligning af forskellene i huslejerne i "Firekanten" og i "Femkanten". De ønsker, at huslejeforskellen udlignes, og at boligafgiften omlægges til beregning på basis af en m2 pris, og at omlægningen sker gradvist over en periode over 5 år. Deres forslag medfører, at 108 lejligheder vil stige mellem 375 kr. til 466 kr. om måneden over 5 år, medens 111 lejligheder vil blive nedsat mellem 344 kr. til 421 kr. pr. måned. En sådan huslejeforhøjelse kræver en stor indkomststigning, som boligforeningen ikke har kunne anvise. Er den nye huslejeberegning lovlig, må den tidligere huslejeberegning jo have været ulovlig. Huslejeudligningen indgår ikke i et budget for boligafdelingen !
95. Et boligselskab skriver til lejeren, at hækken skal klippes i den højde og bredde som er angivet i ordensreglementet, samt at ukrudtet skal fjernes i haven. Men boligselskabet angiver ikke nærmere om hvad det præcist er De mener, og tager ikke billeder af haven. I ordensreglementet står kun at haven skal vedligeholdes, og der er er ikke angivet en bredde på hækken i ordensreglementet eller i boligselskabet skrivelse. Lejeren modtager et nyt brev fra boligselskabet, hvor overskriften er Påmindelse, og i brevet henvises der til det tidligere Påbud fra boligselskabet, og nu kræver boligselskabet, at der skal ryddes op i haven, og at haven skal være i vel vedligeholdt stand. Bemærkelsesværdigt er dét, at det første brev fra boligselskabet ikke var formuleret som et Påbud, og slet ikke indeholdt ordet: Påbud. Men i det andet brev fra boligselskabet var der heller ikke præciseret hvad der skulle ryddes op i haven, og i brevet havde boligselskabet skærpet kravet om en vel vedligeholdt have, som der slet ikke var belæg for i ordensreglementet. Hvad var det som skulle vedligeholdes ? Det viser sig, at de fleste ordensreglementer eller vedligeholdelsesregler er så kortfattet og dårligt formuleret, og at boligselskaberne stiller krav og bruger tillægsord, som ikke er med i reglerne/lovene.
96. En familie have overtaget en almennyttig lejlighed, hvor samtlige gulve ikke var afslebet og lakeret og hvor gulvene samtidig var fyldt med malerplettet, slidtage og fugtskader fra akvarium, så man kunne lugte den mangelfulde vedligeholdelse. Da familien forinden overtagelsen af lejemålet tilså lejligheden var der pålagt tæppet på gulvene, idet de tidligere lejere jo stadigvæk boede dér. Så den nyindflyttede familie havde ikke mulighed for at vurdere gulvenes tilstand. Boligforeningen hævdede, at afdelingsbestyrelsen havde besluttet at gulvene ikke skulle afslibes, og at dette var rundsendt til beboerne, ligesom dette fremgik af positivlisten. Men der forelå ikke dokumentation for at afdelingsbestyrelsen havde truffet denne beslutning, idet en sådan beslutning havde været ulovlig (kan kun træffes af afdelingsmødet), og der blev ikke fremvist "en skrivelse til beboerne". Boligforeningens påstand om at gulvafslibning fremgik af positivlisten var ligeså misvisende. Positivlisten indeholder kun anvisninger af lejerens ret til ændringer i det lejede, og afdelingsmødet havde heller aldrig vedtaget en sådan påstand i positivlisten. Den nyindflyttede familie havde også først modtaget positivlisten, da de indflyttede i lejemålet, og en sådan beslutning skulle jo have været forelagt familien forinden underskrivelsen af lejekontrakten. Positivlisten var sammenkørt med to andre afdelinger, og dette er ikke lovligt, da positivlisten skal udarbejdes for hver enkelt afdeling, og den samkørte positivliste var slet ikke rundsendt til beboerne i de 3 afdelinger. Det fremgik heller ikke af boligforeningen hjemmesider på Internettet, at gulvene i afdelingen ikke skulle afslibes. Da familien ikke kan opholde sig i lejemålet i den istandsættelsesperiode som skal bruges til at afslibe samtlige gulve og lakere disse, skal boligforeningen foretage genhusning uden økonomiske udgifter for familien i den periode som gulvafslibning og lakering pågår. I øvrigt var sand - og fejelister ikke monteret i lejemålet, der så ganske forfærdeligt ud.
97. Der var total kaos på et ekstraordinært afdelingsmøde for beboerne i 3 afdelinger med 333 lejligheder, hvor stemmesedlerne var væk dagen efter. Indkaldelsen til det ekstraordinært afdelingsmøde var foretaget af boligforeningens administration, idet beboerne skulle tage stilling til isolering af brystningspartier under stuevinduer og udskiftning af altandøre. Der var ikke medsendt projektbeskrivelse til beboerne, ligesom financieringen med lån ikke var anskueliggjort. På mødet fik beboerne sig en gevaldig overraskelse, da ingen af beboerne kunne genkende tidligere mundtlige forslag om isolering, idet administrationen pludselig ville foretage isolering indefra i lejlighederne, og ikke udefra brystningerne på bygningen. Nu skulle de gamle radiatorer i stuen med bynet og telefonstik skulle flyttes ind i stuen, som næppe er 20 m2, idet isoleringen skulle monteres mellem radiator og ydermur, - og dermed bliver lejlighedernes rådighedsareal mindre. Gangarealet til og fra altanen bliver også vanskeliggjort af den fremskudte radiator i stuen. Da lejlighederne i de 3 afdelinger er bygget meget forskelligt, var det vanskeligt i projektforelæggelsen på mødet, at genkende de fremviste lejlighedstyper, og der blev intet fremvist eller sagt om de lejligheder, der har to altandøre og to brystninger - til to sider på bygningen. På det ekstraordinære afdelingsmøde foreslog dirigenten pludseligt ændringsforslag til én afdeling - så der nu var fire forslag i denne afdeling, - og normalt er dagsordenen på et ekstraordinært afdelingmøde jo låst fast, og disse nye ændringsforslag var jo slet ikke udsendt til beboerne. Men dirigenten fumlede også, da han sagde, at han ville sende det mest vidtgående forslag til afstemning først. Men afstemningen skete i omvendt rækkefølge, da det mindst vidtgående forslag blev sendt til afstemning først. De mange fremmødte beboere havde da også den største vanskeligheder med at forstå hele seancen, thi hele salen var fyldt op, og bagerst i salen kunne man slet ikke følge med hvad der skete oppe foran. Mange beboere kunne ikke følge med i afstemningen og de nye forslag, da de ikke kunne adskille de 3 afdelinger og dirigentens afstemningsregler, og der var den største forvirring og kaos blandt beboerne. Tja, man genoplevede den foreningsretlige selvtægt, som boligforeningen har gennemført i 30 år. Man forstår slet ikke, at de tør kalde dét "beboerdemokrati", og at dét kan være lovligt. Hverken boligforeningen eller afdelingsbestyrelserne havde ikke tidligere undersøgt behovet for isolering i afdelingerne og ejheller foretaget isolering i 3 prøvelejligheder, så man derved kunne undgå ødelæggende og forringede boligvilkår. Og de mærkelige forslag om isolering og udskiftning af altandøre blev heller ikke sendt til urafstemning hos beboerne. Da beboerne i den ene afdeling havde afgivet stemmeseddel nr. 2 til det mest omkostningskrævende forslag, blev denne afstemning derefter annullere, - men ikke fra talerstolen eller dirigenten. Der var nogle beboere, der sagde at man havde brugt forkerte stemmesedler eller også havde man blandet nogle stemmesedler sammen. Det dyre forslag blev så vedtaget med 16 stemmer mod 14 stemmer, dvs. at hvis én husstand havde stemt anderledes var der stemmelighed, sådan at forslaget var afvist. Da jeg på forespørgsel hos dirigenten og ledelsen umiddelbart efter det ekstraordinære afdelingsmødets afslutning, ville se afstemningssedlerne fra afstemning 2, kunne jeg ikke som beboer få lov til at se dét afstemningsresultat (stemmesedlerne), der jo var annulleret - og jeg kunne kun få den forklaring at stemmetællerne havde annuleret denne afstemning. Men jeg kunne give fremmøde dagen efter på boligforeningens kontor, og der se stemmesedlerne. Dagen efter mødte jeg frem og fik at vide at stemmesedlerne var væk, og at ledelsen ikke kendte til den annulerede afstemning, så jeg måtte vente over én måned på, at referatet fra det ekstraordinære afdelingsmøde blev fremsendt til mig fra boligforeningen, hvor den 3. afstemning heller ikke var omtalt; men på det tidspunkt var 4 ugers indsigelsesfristen til beboerklagenævnet udløbet.
98. En almennyttig beboer havde fugtskader fra gavlen. Boligselskabet opsatte en isoleringsvæg/gipsvæg, men der blev så udviklet skimmelsvamp; endda så meget skimmelsvamp at lejeren blev alvorlig syg og havde store udgifter til medicin og el, samt til nyt tøj og indbo, der var ødelagt af skimmelsvamp. Boligselskabet blev ved retten dømt til en mindre reduktion i huslejen i en kort periode, da retten godt kunne se, at der var skimmelsvamp i lejemålet, men boligselskabet blev frifundet for de andre udgifter og erstatningskrav, der var rejst fra lejeren, idet boligselskabet overfor retten hævede, at den valgte fremgangsmåde var forsvarlig efter den viden, man havde på området på det tidspunkt, hvor gipsvæggen blev sat op. Så nu ved vi, at motiverne, tæller mere end handlingerne i retten. Bare man kan fortælle dommerne, at man har handlet i god tro, gør det ikke noget at patienten dør. Så er det i øvrigt ligemeget hvor ukyndige både boligselskab og dommere ér.

Webmaster