Brudstykker af bygge- og lejelovgivningen:

1724: Christians d. IV´s byggeplaner fra 1631 for flådens folk og Holmens faste stok, omfatter i 1742 omkring 600 boliger i rækkehuse på Nyboder. De var på 40 m2 med loftrums, haver og dengang var gaderne brede, hvilke gav luft og lys.

1795: oplever København sin anden store brand. 6.000 bliver hjemløse, og de første bygningsbestemmelser bliver indført, som angiver en maximalhøjde på 11 meter for bygninger.

1802: kommer der afgift på ejendomme over 25 m2 (64 kvadratalen), og det medfører at alt nyt byggeri der fremover opføres, bliver bygget under 25 m2, således at ejerne undgår afgiften. Ved århundredsktiftet til 1800-tallet var der 130.000 indbyggere i København bag de befæstede volde og det store militære demarkationsterræn, der gik langt ud over markerne mod Fredriksberg/Valby. Bolignøden er stor og folk boer i overfyldte kældre og udhuse. Lugten fra folk ´priveter´ (lokummer) var ikke til at tage fejl af.

1807: sker det engelske bombardement af København, hvor 1/12 af samtlige ejendomme ødelægges.

Indtil 1840 var bygrundene "kollektiv ejendom", som var ejet af bysamfundet, staten eller kirken. Efter 1840érne sælger bysamfundet jorden til fæsterne, som selv har bygget hus på grundene. I løbet af få år afvikles og sælges bygrundene, som glider over på private hænder, og jordspekulationen opstår. Der bygges og spekuleres i opførelse af lejekaserner, og folk blev og var så sammenstuvede i byerne, at frygtelige sygdomme opstår og hærgede befolkningen. Epidemiske sygdomme og tyfus var ikke ubekendte.

1848: omfattende revolutioner i Europa, Tysklandene og i Paris. 1849 ny grundlov i Danmark.

I 1850érne opstår de første kreditforeninger (Østifterne og Jylland) og det private bankvæsen, samt grundejerforeningerne. Boligsituationen beskrives som forfærdelig. I De mange fattigkaserner boede der ofte 110 personer pr. 250 m2, dvs. at der var ca. to m2 - pr. person. Derfra skal fratrækkes gulvareal til møbler, senge, kogekakkelovn hvis en sådan fandtes, og det giver sig selv, at folk var sammenstuvede, og at disse lejligheder var arnesteder for de frygteligste sygdomme. Rindende vand, toilet, komfur eller ovn var ukendte ting. De heldigste havde et muret ildsted, og gas til kogning blev først indført i 1880érne. Normalt havde man et latrinsæde pr. 5.060 personer. Retiraderne var placeret under trapperne. Latrinkulerne befandt sig under husene, og blev kun tømt to gange om året. Opsamlingen af skrald og affald løb rundt om husmuren og mange beboelsesrum havde ingen vinduer. Der var en forfærdelig stank i ejendommen. Det at vaske sig, var næsten et ukendt begreb, og opvarmningen blev klaret ved menneskevarmen fra de mange kroppe (10 personer på 6 m2). 1/12 af befolkningen bor i kælderlejligheder. I København kom vandforsyningen fra søerne gennem udhulede træstammer, hvori der voksede ålegræs. Smagen af vandet var forfærdelig og vandet indeholdt også smådyr, og måtte filtreres gennem lærredsposer. Kloakering fandtes ikke - dog som åbne render i gaderne. Der stank fra gaderne og fra affaldsbunker i gårde og på gader. I disse år bor 350.000 mennesker i byer, og der skønnes at være 200.000 boligenheder med en samlet befolkning på 1.1 million. 150 år senere bor 4 millioner i byer, dvs. 80 % af befolkningen, og der er 2,4 millioner boligenheder i Danmark. I 1850 var der i Danmark 70 købstæder, og halvdelen af bybefolkningen boede i København, dvs. 133.600 mennesker. I København var der 170 virksomheder med 3.800 arbejdere

I 1852/53 rammes København af en voldsom koleraepidemi, og 5.000 mennesker dør i byen i løbet af 4 måneder. 15.000 læs affald havde hobet sig op i København. Debatten om kloakering, lys og sundhed tager til og Lægeforeningen opfører 264 boliger på Østerbro, og med dem indføres den første byggelov i 1856 med krav om et latrinsæde pr. 20 personer og forbud mod kostalde under beboelse. Der udstedes forbud mod kælderlejligheder, minimum afstand mellem loft og gulv på 2.51 meter, minimum afstand mellem husene på 1.88 meter og en maksimal højde på ejendomme på 16 meter. Byggeloven af 1856 indholdt strenge krav til friarealer på brokvartererne i København, der tiltrak middelstanden, som længe havde været spærret inde bag voldenes slum. Konkurrancen mellem de arbejdssøgende var så hård, at selv om man fik løn, havde man ikke råd til en bolig. Opløsningen af de traditionelle bånd og opløsningen af den sociale orden, betød at flere blev udstødt af det sociale miljø. Brandfarlige og fugtige lejligheder blev overbefolket af taberne, og det medførte sundshedsfare. Selv om udlejerne tog en overpris, måtte man jo have et sted at sove og bolignøden blev udnyttet kynisk. Myndighederne så den anden vej.

1857: indføres næringsfriheden og grundejerne får ejendomsafgiften fjernet.

1860: Arbejderforeningen af 1860 påbegynder opførelsen af 150 rækkehuse på Tagensvej i København.

1862: lavsvæsenet ophæves.

Efter 1864 hvor Danmark lider nederlag til Prøjsen og Østrig strømmer talrige familier fra Sønderjylland til København. Huslejen stiger og de fattige trænges ud af deres boliger, så der bliver skabt et stort husvildeproblem. Godsejerne får magten

1865: Arbejdernes Byggeforening dannes på B & W. I 1866-80 opføres 512 boliger på Frederiksberg - De Classenske Boliger.Bankvæsenet begyndte at tage for og indførelsen af checks satte bankerne istand til at skabe kredit på egen hånd.

1871: gives der igen tilladelse til at bebo kælderlejligheder, og mange kirtelsygdomme florere, engelsk syge, anæmi, leddebetændelse, den briggske syge, der er en følge af de usunde og fugtige lejemål. Den fransk-tyske krig afsluttes og Pariserkommunen nedkæmpes. Den danske sektion af Den Internationale Arbejderforening stiftes. I 1870 udgjorde huslejen 20 % af arbejdernes indtægt i København. I 1870érne tager industrialiseringen fart. Tilgangen til byerne vokser og boligmanglen bliver stor. Byggematerialerne var dyre og usle. Fæstningsanlæggene sælges. I 1872/73 skriver Friedrich Engels en række artikler om boligspørgsmålet. Prisen på jord er i 1870 på kr. 50 pr. m2,- i 1880 på kr. 80 pr. m2,- og i 1890 på 100 kr. pr. m2.

I 1880érne udvandrer over 300.000 mennesker p.g.a. boligmangel, arbejdsløshed og reallønsfald. Der var nemlig sket en markant befolkningstilvækst på. 300.00 mellem 1850-1880. I 1880 var antallet af virksomheder i København steget 430 med i alt 15.000 arbejdere.

1887: får Danmark den første lov om offentlig støtte til boligbyggeriet (Boligstøttelov). Ydelsen er på 4 % og renten på 3 %. Tapet bliver almindeligt.

1889: skærpes den københavnske byggelov: et latrinsæde pr. 5 familielejligheder,- et oplukkeligt vindue i hvert beboelsesrum og en rumstørrelse på minimum 5.91 m2 (slumbyggeloven). Det første el-værk i Danmark bygges i Odense i 1891.

1898: ny boligstøttelov hvor ydelserne stiger til 5 % og renten til 4 %. I 1870 boede 42.000 mennesker udenfor Voldene i København. Dette tal var ved århundredeskiftet vokset til 210.000 mennesker (60 % boede på Broerne). Først efter 1896 opstod der flere og flere kolonihaver. I 1900 vedtog Rigsdagen en lov, der gjorde det muligt for København, at indlemme et stort antal sogne, og blev derved tre gange så stor.

1903/04 er der 10.300 ledige lejligheder, og samme år bygges endnu 5.300 lejligheder p. g .a. boligstøtteordningen af de mange nye byggeforeninger.

1907/08 indtræder det store byggekrak, hvor banker og spekulanter lider betydelige tab. De byggeforeninger, som byggede boliger i år 1900 for 4.000 kr. pr. bolig, sælger dem nu for 15.000 kr., selv om der i en årrække har været 11.000 ledige boliger. Danmarks Kolonihaveforbund stiftes i 1908. På en måde kan man se det sociale bobillede med: almindelige lejere, lejere i slum, logerende, husvildebarakker og kolonihaver.

1911: forbydes salg af andelsboliger, som gjorde de mindstebemidlede til velhavende boligspekulanter. Efter byggekrakket i1908 gik 3 ud af 4 bygningsarbejdere arbejdsløse. Fra 1880 og til 1912 var Danmarks befolkning steget med 250.000, samtidig med at landbefolkningen faldt fra 70 % til 60 %. Bygningssnedkernes fagforeningsformand: J. Chr. Nielsen agiterede mod bolignøden og arbejdsløsheden. Han blev derfor kaldt "Christian Bolignød". Sammen med andre fagforeningsfolk og brugsforeningsfolk fik han i 1912 stiftet Arbejdernes Boligforening. I 1913 startede tømrersvendene, blikkenslagerne, murerne og elektrikerne: Arbejdernes Kooperative Byggeforening. Cyklen var blevet almindeligt befordringsmiddel

1914: 1. Verdenskrig starter og medfører øget tilflytning til byerne, stigende huslejer, jordspekulation og monopolisering af bygge-materialeindustrien. Den boligoverflod, der havde været i en del år ændres med ét slag til boligmangel efter krigsudbruddet. Det forbudes at nedrive boliger og de første lejerforeninger dannes. Skoler og barakker tages i brug som nødboliger.

1915: revideres byggeloven og rumstørrelsen må minimum være på 7 m2, .- baderum på 4 m2 og toilet til hver lejlighed.

1916: i juni før vi den første lov om huslejekontrol, p.g.a. boligspekulationen og verdenskrigen. Men lejere der protesterer over huslejen bliver alligevel sat ud. Først i december måned får vi den første lov om forbud mod opsigelser. Vi får også en byggestøttelov, der giver lån og tilskud, og som skal sikre at ejerne eller andelshaverne ikke opnår avancer ved salg af ejendommen eller andelen.

1917: dannes de Samvirkende Danske Lejerforeninger med repræsentanter fra 30 byer, og staten stiller yderligere midler til rådighed for boligbyggeriet. Stigende priser, skærpet bolignød og i Esbjerg dannes Arbejdernes Boligforening. "Den Spanske syge" rammer 640.000 mennesker i 1918 og koster 8.000 livet.

1919: 70.000 arbejdsløse. Fællesforeningen af almennyttige danske boligselskaber dannes.(idag: Boligselskabernes Landsforening)

1920: huslejekontrol og opsigelsesforbud ophæves. Det medfører at lejerforeningsarbejdet smuldrer væk, fordi lejerne bliver angste og utrygge for opsigelser. Huslejen stiger med 100 %.. København Almennyttige Boligselskab dannes.

I 1922 til 1927 opføres 27.000 lejligheder med statsstøtte. Statens Boligfond udlåner betydelige beløb i en periode af 5 år. Blot i 1923 er der 2.187 husvilde familier. Statsboligfondens obligationer faldt meget stærkt, hvilket pådrog boligforeningerne store uforudsete kurstab. Opskrivningen af kronen medførte betydelige pris og lønfald, men 10 % af de udlånte midler gik tabt..

1925: får vi den første byplanlov, som ingen betydning får. Efter 1927 bygges der ikke,- byggeriet genoptages først efter Kanslergadeforliget, hvor der genoptages statsstøtte til byggeriet, og hvor der udstedes forbud mod lockouter og strejker.

1933: staten genoptager en beskeden form for boligstøtte for at få bugt med arbejdsløsheden. Kandslergadeforliget medfører, at boligforeninger/selskaber kommer under statens kontrol. Vedtægterne skal bl.a. godkendes af Indenrigsministeriet. Der var stor bolignød. Der eksisterede ingen lejelov og fattigdommen og anarkiet medførte, at lejerbevægelsen blev splittet i to organisationer.

1937: Den første egentlige Lejelovgivning vedtages og ligeledes vedtages en boligstøtteordning til familier med børn (en udbygning af sociallovgivningen).

1939: Lov om boligtilsyn. Minimums rum på 6 m2. Der indføres huslejestop og forbud mod opsigelser p.g.a. 2. Verdenskrig. Forbud mod sammenlægning af boliger, og indførelse af tvungen boliganvisning, m.v.

1940 til 1945 steg antallet af overbefolkede lejligheder og omfattede ca. 14.000 lejligheder.

1946: ny boligstøttelov hvor man kunne få lån på 4 % - indtil 97 % af opførelsessummen,

1951: i forbindelse med den kolde krig, forhøjedes huslejerne med 6 %.

1954: forringes boligstøtteordningen, og ydelserne bliver bundet til markedsrenten.

I 1955 hæves huslejen i alt førkrigsbyggeri med 115 % af 1939 lejeniveauet, og yderligere med 8 % i løbet af 2 år.

1958: ny boligstøttelov hvor finansieringen overgik til det private lånemarked, således at det private byggeri steg betydeligt i forhold til det almennyttige boligbyggeri.

1962: forhøjes lejen med 25% i førkrigsbyggeriet ved genudlejning og der ydes støtte til montagebyggeriet, som gør tusinder af murere arbejdsløse, uden at byggeriet billiggøres p.g.a. monopoliseringen.

1965: generel lejeforhøjelse på 25% i alt førkrigsbyggeri.

1966: en stribe af boliglove: loven om rentesikring, lov om ejerlejligheder, lov om huslejestigninger i ejendomme opført mellem år 1900 og 1962, særskat på almennyttigt boligbyggeri opført før 1966. Boligforliget skulle løbe i 8 år og derefter afløses af et frit boligmarked. Dette medførte, at Lejernes Landsorganisation i Danmark blev etableret d. 29. oktober og at splittelsen i lejerbevægelsen ophørte, - men blev genoptaget i 1994. Ejendomsvurderingerne for hele landet: ca. 40 milliarder - skatteindtægt ved grundskyld på 1 milliard.

1967: lov om boligsikring og lov om midlertidig regulering af boligforholdene (Boligreguleringsloven).

1969: lov om sanering. I 1960 lå huslejen 60 % over 1939 niveauet, og i 1969 lå den 90 % over 1939 niveauet.

1970: ny boligstøtteordning. Ved genudlejning kan udlejerne kræve 25% mere i husleje. Mellem 1970-73 kom den tæt-lave byggefilosofi for gang til udtryk i større stil i bebyggelsen Galgebakken (husene med de utætte tage).

1972: d. 20. marts optages beboerforeningen Vestbo 1 og 2 i Esbjerg i Lejernes Landsorganisation. D. 20. oktober 1976 etableres foreningen: Lejernes Landsorganisation, Esbjerg afdeling.(hvornår opstod International Lejeralliance ?)

I 1990 udgør de samlede offentlige udgifter til boliger 2,6 % af statens udgifter. Dvs. kr. 7.9 milliarder kr. til boligsikring, rentesikring, grundydelser, osv. Hvad staten mister i indtægter p.g.a. rentefradragsretten for ejerboliger er uoplyst, men det er oplyst, at når lejeboliger får 1. krone i tilskud, får ejerne 4.-5. kroner i tilskud via rentefradragsretten.

1994: forelægges der 130 ændringer til lejelovgivningen i Folketinget, der medfører huslejeforhøjelser og mange andre forringelser. Disse forslag får støtte fra et flertal i hovedbestyrelsen i Lejernes Landsorganisation. Tilslutningen til disse forslag og de interne organisatoriske forhold i Lejernes Landsorganisation og landsformandens dobbelt rolle som udlejer i Lejerbo og Lejerinco-sagen medfører splittelse af enhedslejerbevægelsen. Esbjerg afdeling er den første afdeling, der bryder med LLO i september 1994 og tager navneændring til Aktive Lejere i Syd og Midtjylland. 10 andre LLO-afdelinger danner derefter Danmarks Lejerforeninger.

F. Müller-Lyer skriver omkring år 1900 følgende om boligens udviklingshistorie:

(Primitive forhold). Også med hensyn til boligen finder vi urtilstanden hos mange folkeslag endnu. Som der er folkeslag uden klædedragt, således er der også nogle uden boliger, uden tag over hovedet. Bjergveddaerne har f.eks. ingen boliger. De overnatter i reglen under et træ, »menneskehedens ældste herbergsfader«; i tilfælde af fare opslår de, ifølge Sarasin, deres nattekvarter på en gren; i regntiden bor de i klippehuler. Også indbyggerne af Ny-Sydwales bor i klippehuler, hvoraf der findes mange i deres land; foran enhver beboet hule underholdes der til stadighed et bål. Tasmanierne opholder sig om natten i hule træer. Heller ikke buskmændene har nogen kunstige boliger. De kamperer i det fri; kun af og til forfærdiger de en vindskærm af grene, sjældnere nedrammer de nogle pæle, som de beklæder med lidt mos og kviste. Vindskærmen tjener mere til at beskytte bålet end personerne.

(Hytte.) Begyndelsen til kunstige boliger danner jordhulerne og i særdeleshed hytterne, der synes at være fremgået direkte af vindskærmen. Således er f.eks. Ildlændernes hytte blot en art vindskærm i mere fuldkommen form, omtrent som en hætte, der vender åbningen mod bålet. I de mere frugtbare dele af Australien er de indfødtes hytter så små og lave, at kun to eller tre personer »rullede sammen som pindsvin« eller sammenklumpede for at holde varmen under søvnen, kan få plads derinde. Andre australiere bor i kunstigt fremstillede jordhuler, eller i bikubeformede hytter, flettet af grene og bedækket med grønsvær og jord. Dog er der enkelte Australske stammer, f.eks. beboerne ved Darlingfloden, der bygger store hytter, som kan rumme indtil 30 personer.

Hyrdefolkene bor i telte, der består af et stel af træ, overtrukket med huder, skind, filt eller lignende. Teltene er således indrettede, at de til enhver tid med stor lethed kan tages ned, borttransporteres og rejses på ny. I Mongolernes og Kirgisernes telte er der ofte plads til over 20 personer. De laverestående agerdyrkeres hytter er bygget med noget større varighed for øje. Men også hos dem er dog den gamle nomadeagtige tilbøjelighed stærkt udbredt. Således forlader de fleste indianere, ja endog negrene i reglen deres hytter efter to, tre års brug, hvorefter disse da hurtigt går til grunde. Den sande trang til fast bopæl opstår først med byernes fremkomst. Indianerhytterne er for det meste af meget enkel konstruktion; den bekendte wigwam bestod af stænger, der var rejst i en omkreds og bøjet sammen foroven; hos nogle stammer, f.eks. Hos Algonkinerne, dækkedes de med bark, hos andre, f.eks. Hos Sioux-indianerne, med bøffelhuder. Negrenes hytter består i reglen af en art bikube med spidst tag, væggen laves af en dobbelt række pæle, hvis hulrum fyldes med jord. Hytterne hos mange stammer, f.eks. Hos Mandingoerne, har endog stenmure. Taget er af strå, rør, bambus eller blade. Boligerne har hverken vinduer eller en åbning til røgen, der må undvige gennem den lave dør.

(Hus.) Efterhånden som kulturen stiger, fortrænges hytten mere og mere af huset. Dog findes der huse - træhuse - allerede på et lavere kulturtrin. Således byggede f.eks. Nordamerikas beboere i stedet for de mange små hytter, store blokhuse af mægtige træstammer. I sådanne huse boede mange familier sammen. Irokesernes huse, der var bygget af bjælkeværk og bedækket med bark, var indtil 500 fod lange. Den tidlige forekomst af store huse må vel opfattes som et udtryk for den solidariske og kommunistiske ånd, der ofte besjæler naturfolkene. Også de mindre boliger, som beboerne af Ocean-øerne bygger af bjælkeværk og forsyner med kunstfærdigt udskårne bræddevægge og forhæng af måtter, og som ofte er delt i flere rum, fortjener betegnelsen af huse.

Træhusene var karakteristiske for Ariernes ældre kultur. Germanerne byggede ifølge Weinhold kun af træ - deraf slægtskabet mellem de to tyske ord: »bauen« (bygge) og »baum« (træ); husene opførtes af ubearbejdede, plumpe træstammer. Om vinteren var jordhuler yndede opholdssteder; de var foroven dækkede med gødning (De saak. Tunc). I disse jordhuler, der må have været et mere beskyttende end just tiltalende opholdssted, befandt også kvinderne sig; forøvrigt benyttedes de også til væveværksteder. Træhuset holdt sig længe, endog efter at middelalderens bygningskunst var nået til høj udvikling, og selv i byerne. På samme tid, som fyrsternes og adelens slotte var mørke og trange, nødtørftigt udstyrede kasteller, på samme tid som borgernes huse i selv de største og rigeste byer næsten udelukkende var bygget af træ eller bindingsværk og dækket med strå eller tagspån, rejste man de store romanske og gotiske domkirker. Som små og skøre legetøjshuse lå husene i middelalderens byer ved foden af de mægtige domkirker. Ifølge boligstatistikken havde året 1816 ikke engang 10 pct. af bygningerne i Prøjsen massive ringvægge, og to trediedele af samtlige huse var tækket med strå eller rør. Disse træhuse foranledigede de talrige ildebrande, der rasede i middelalderen, og som i forening med fejder, soter, hungersnød og vandmangel holdt befolkningen i angst. I Schlesien afbrændte mellem år 1440 og 1526 gennemsnitlig hvert andet år én eller anden by helt eller delvis. Næsten alle byer gik i løbet af et århundrede flere gange op i flammer.

Stenhuset. Først med anvendelsen af stenen begynder den egentlige bygningskunst. Dens forløbere finder man i Europa i de såkaldte jættestuer, dolmen, menhirs og andre primitive stenbygningsværker fra den forhistoriske tid. Som byggemateriale anvendte man i de stenfattige lande først ubrændte, soltørrede, senere brændte mursten (hvoraf f.eks. Assyrerne og Babylonierne byggede deres vældige byer); i de bjergfulde egne først utilhuggede brudsten (Kyklopiske mure). Samtidig med beboelseshusene opstod der allerede på et tidligt tidspunkt andre kunstfærdige bygninger, f.eks. templer, gravmindesmærker, aquædukter, amfiteatre, fæstningsværker, tårne, dæmninger mod oversvømmelser o.s.v.. Det var navnlig rejsningen af de lodrette mure af sten og i særdeleshed loftet, der voldte vanskeligheder i begyndelsen - derfra stammer tilbøjeligheden til at bygge i pyramider. For at løse den vanskelige opgave, som fremstillingen af loftet var, lagde man den ene sten oven på den anden og lod den ene springe lidt frem for den anden (de såkaldte uægte hvælvinger); således bar f.eks. de gamle Mexikanere sig ad, eller man fremstillede loftet af mægtige stenplader, som f.eks. i Ægypten, hvor det rigtige materiale hertil var for hånden, eller man lod det endelig blive ved den gamle dækning med bjælkeværk. Den rette løsning af problemet frembød opfindelsen af hvælvingen, som ganske vist var kendt allerede af Assyrerne, Ægypterne og Inkaerne (ja, endog af Eskimoerne), men som fandt uden anvendelse hos disse folk, indtil den endelig blev almindelig udbredt hos Romerne (der formodentlig har fået den overleveret af Etruskerne) og indledede en ny periode i bygningskunsten. Husets videre skæbne, de forskellige arter, udviklingen af bygningsstilen o.s.v. vil vi ikke beskæftige os med her, da det hører til bygningskunstens historie. Kun en sociologisk set vigtig forandring, der efter den kapitalistiske samfundshusholdnings fremkomst foregår overalt i de store byer, skal lige nævnes. Det er overgangen fra det mindre enkeltfamiliehus til det fleretagede lejehus. Dette faktums betydning kan først omtales udførligere senere. Her turde derimod nogle bemærkninger om den bymæssige beboelse være på sin plads.

(Landsby og købstad). Medens vi allerede på de lavere kulturtrin finder husene samtidig med hytterne, sker udvikling fra landsby til by først med civilisationens indtræden eller hos de såkaldte halvciviliserede folk, d.v.s. folk, der allerede har betrådt civilisationens forgård. De lavtstående naturfolks bebyggelser er uden undtagelse landsbyer, der hyppig også tjener som fæstninger. Man omgiver dem til værn mod fjenden med palisader, jordvolde og grave eller bygger dem på bjergtoppe ude i vandet (pælebygninger), ja, endog i træerne. På Hawaii havde man endda bygget særlige fæstninger på bjergtoppene; disse var omgivet af 18’ høje og 20’ tykke lavamure og tjente som tilflugtssted for befolkningen ved truende krigsfare. Jo mere vi nærmer os civilisationens kulturtrin, desto større bliver de enkelte landsbyer, og i mange negerkongeriger træffer vi allerede på byer. Således havde kong Mtesa i Uganda to hovedstæder, som han skiftevis residerede i. Hovedstaden i Bornu, Kukaua, havde 14 fod tykke mure, syv porte og 60,000 indbyggere. Indbyggerantallet i Bornu, som er omgivet af en 20 fod bred og dyb grav, skal beløbe sig til 80,000, i Timbuktu 40,000, hvoriblandt 10,000 fremmede. Tallene hviler ganske vist kun på et skøn, ikke på nogen optælling. Alle negerbyer er handelspladser. Men på det første trin af civilisationen, hos de gamle Mexikanere, Peruanere, i Kina og Indien og hos oldtidens forskellige folkeslag træffer vi som bekendt overalt større byer, der ikke blot er handelspladser længere, men som indtager den førende stilling, der er karakteristisk for civilisationen.

Om byernes opståen har mange gjort sig mange tanker. Men ét er i hvert fald indlysende, nemlig at en så stor ophobning af mennesker, som kendetegner byerne i modsætning til landsbyerne, kun kan have eksistensmulighed, når arbejdsdelingen har nået et bestemt punkt. Thi agerdyrkere og kvægavlere kan ikke koncentrere sig i stort antal på en lille plet, fordi de da ville komme til at bo alt for langt borte fra stedet for deres virksomhed. Byen opstår altså som koncentrationspunkt for den specialiserede arbejdskraft, d.v.s. for det første for håndværkere og købmænd, hvorved den bliver til handelsplads, til markedsplads og til rigdommens sæde, endvidere som koncentrations punkt for krigerstanden, som gør den til en fæstning, der skal tjene som støttepunkt for hele landet ved fjendtlige overfald, dernæst for præsterne og de lærde, der giver stedet, hvor det store tempel og de nationale helligdomme er, og hvor offerfestlighederne finder sted. Karakteren af religiøst midtpunkt, og endelig som koncentrationspunkt for de øverste myndigheder og herskeren, hvorved byen bliver til politisk centrum. Alt efter omstændighederne, efter beliggenheden og tidspunktet træder naturligvis snart karakteren af fæstning eller residensstad, snart af handels-, nydelses- eller luksusstad o.s.v.. I forgrunden. Byen opstår altså samtidig med arbejdsdelingen og udvikler sig parallelt med denne. Jo mere arbejdsdelingen tiltager, desto større og talrigere bliver byerne. Men som byen er udtrykket for og følgen af arbejdsdelingen, således udvikles denne nu atter ved byen til højere former, og modsætningen mellem land og by skærpes stadig mere. Denne modsætning beror på forskellen i funktionerne landsbyen bliver stående ved menneskehedens ældste beskæftigelse, næringsmiddelproduktionen, medens byen bliver samlingssted for de specialiserede arbejdskræfter, på hvis virksomhed al højere kultur beror. I virkeligheden udgår da også alle kulturbevægelser, alle fremskridt og opfindelser fra byen - hvad enten de nu vedrører teknikken, videnskaben, kunsten, litteraturen, religionen, ja, endog selve landbruget, eller de kun drejer sig om klædedragten. Landet vedbliver at være evigt konservativt og stagnerende og er selv i de moderne storstater i det væsentlige næppe nået ud over det kulturstandpunkt, der kendetegner de agerdyrkende naturfolk. Hvor stabilt landet er i forhold til byen, der stadig forandrer sig, fremgår på den smukkeste måde af Meitzens berømte værk: »Siedelung«. »I enhver landsby vandrer vi (siger Meitzen) på en vis måde mellem ruinerne af fortiden, mellem ruiner, som med hensyn til alder fuldkommen distancerer de romantiske levninger af de middelalderlige borge og bymure. Ved hvert skridt, såvel i gården som på marken, finder vi spor af de allerældste tider, og grundplanerne over ejendommene er som mærkelige skriftstykker, der overleverer os grundlæggernes ideer og formål som i læselige hieroglyfer«. Det er Meitzens store fortjeneste at have tydet disse hieroglyfer. Men på den anden side sørger landet netop ved sin træghed for, at udviklingen ikke foregår for hurtigt og stormende, men derimod i et langsommere tempo, der er gunstigt og nødvendigt for det sande fremskridt. Thi kulturen er en sart fremtoning; så snart den på sin vej fremad får stærk fart på, sker der et sammenbrud eller tilbagefald. Den foranstående flygtige skitse viser os altså følgende faser i boligens udviklingshistorie: primitive forhold; ophold i det fri under træer, i klippehuler og jordhuler, i læ af vindskærme og de deraf opståede simple løvhytter, hytter (også telte og større blokhuse); (landsby) hus; (by) træhus; b) stenhus, familiehus, lejehus.

Hvad er forskellen mellem ejerboliger og lejeboliger ?

Lejeboliger ejes af andre private mennesker, boligforeninger, boligselskaber, pensionskasser, aktieselskaber, anpartsselskaber, stiftelser, kommunen, staten, m.v. Dette private ejendomsforhold medfører juridiske rettigheder for ejerne, hvor udlejeren blandt andet kan varsle huslejeforhøjelser mange gange om året og forsøge at opsige lejerne, o.s.v.. Det er Folketinget og vælgerne, der i nyere tid har givet udlejerne disse juridiske rettigheder via lovgivningsarbejdet, ligesom det økonomiske system på boligmarkedet er menneskeskabt. I virkeligheden er udlejeren nødvendigvis ikke en rigtig ejer, fordi udlejeren/ejeren i virkeligheden kun har udbetalt eksempelvis 7% eller 10% af ejendomsværdien som udbetaling ved ejendomshandelen, medens udlejeren skylder de resterende 90 % til realkreditforeningerne, - ligesom en parcelhusejer gør det. Ja, måske har udlejeren også lånt pengene til selve udbetalingen på 7-10%. Ejeren fungerer reelt som administrator for pengeudlånerne: kreditforeningerne, og både kreditforeningerne og udlejeren forventer at tjene penge på deres virksomhed, som reelt er en formidling af lejernes huslejeindbetalinger, som sluttelig videresendes til pengeudlånere: obligationsindehaverne, der har investeret i ejendomsobligationer. Det er ofte svært for udlejeren/ejeren at foretage varslinger om huslejeforhøjelse, lave opsigelser, m.v., fordi udlejerne ikke evner at sætte sig ind i lovgivningen, men udelukkende foretager ejendomskøbet for at tjene penge på andre menneskers boligbehov. Derfor lader udlejeren/ejeren ofte en anden person fungere som administrator for hans udlejningsejendom. Det kan være en bank, et advokatfirma, en ejendomsmægler, en revisor, eller en af de nye administrationsforretninger, som er dukket op i de seneste år. Bemærk så lige, at udlejeren/boligselskabet jo også bruger dine huslejeindbetalinger til at føre retssag mod dig. Og hvis udlejeren har oprettet et administrationsselskab, kan udlejer fratrække retsomkostningerne og mange andre udgifter gennem administrationsselskabets regnskab.

Det er altså en forretning at eje andre menneskers boliger. Som lejer kommer du aldrig til at eje noget i ejendommen, selv om det er dig som betaler hele gildet. Udlejerne har jo ingen udgifter. Selv ejendomsskatterne og alle andre offentlige afgifter på ejendommen betales af lejerne. Nogle udlejere har endog være så frække at foreslå, at lejerne også skulle betale den formueskat, som ejeren pålægges p.g.a. ejendom, privilegier og formue. Andre udlejere har krævet et øget administrationshonorar, fordi de opkræver skatter og afgifter af lejerne via huslejen til det offentlige.

Det var efter 1840'erne at udstykningen af jord påbegyndtes. Det fremtrængende borgerskab der satte sig på næringsfriheden, industrien og håndværket, ønskede med deres pengerigelighed også at spekulere i jord- og ejendomme, ligesom de også fik gennemført deres grundlov. Fremkomsten af fabrikker i byerne krævede mange boliger rundt om fabrikkerne, da transportsektoren foregik med hest. Jorden i de centrale områder i byerne blev den dyreste. Det var især udenfor kirkerne og ved markedsområder, ved flæsketorv, fisketorv, kultorv, sølvgade, m.v. De dragende markeder i byerne med deres mangfoldige vareudbud og opkomsten af lønarbejdet, samtidig med, at der ikke var landbrugsjord til alle, skabte en økonomisk og befolkningsmæssig koncentration i byerne, der virkede som en magnet på alle eventyrere. Da der opstod mangel på central byjord og boligmangel, steg priserne på jord og ejendomme indenfor byerne. Bymurerne og fæstningsanlæggene lagde en dæmper på den geografiske udbredelse af byerne. Der blev fremover efterspørgsel efter boliger, og selve udbuddet af jorden er begrænset af naturen, geografien, og lovgivningen mellem by og landzone.

Årsagen til at folk investerer i jord, parcelhuse og udlejningsboliger er fordi investeringen/pengene ikke taber i værdi og købekraft, når ejendommen sælges igen. Ved salg udløses store friværdier, og samtidig har udlejerne/ejerne i en årrække nydt godt af rentefradrag og andre skattefiduser, som lejerne ikke kan få andel i. Men får at kunne købe og eje kræves en særlig god og varig indkomst. Derfor var det kun "korporalerne" og håndlangerne i det kapitalistiske økonomiske system, der havde mulighed for at købe og eje.

Som lejere har vi krævet en procentandel i prisstigningerne/merværdien, når ejendommene bliver solgt, i lighed med debatten om at indefryse en andel af merværdistigningerne på parcelhuse, som en offentlig prioritet. Kravet rejses selvfølgelig fordi ejerne tjener penge ved salget. Penge som rent faktisk er arbejdsfrie fortjenester. Dvs. at der ikke er produktionsmæssig baggrund for fortjenesterne og for den løbende opskrivning af ejendomsværdierne. Det er helt tosset, at en vare som et hus, der er blevet ældre, nedslidt og ofte ikke vedligeholdt, ustandselig stiger i pris. Alle andre varer i samfundet eksempelvis: biler, maskiner, osv. falder i pris, når de bliver ældre og nedslidt. Det samme gør mennesker på arbejdsmarkedet.

Udlejerne/ejerne/parcelhusejerne/ejerlejlighedsejerne har en primær interesse i at deres boligernes stiger i værdi. Det er jo ingen gavebod, og mange betragter deres investering som en opsparing. Det vil skabe kaos i det kapitalistiske økonomiske system, hvis de mennesker som har investeret i jord, ejendomme og parcelhuse pludselig mister en frygtelig masse penge ved værdiforringelser. Det kan nemlig ske ved, at der bliver bygget boliger til os alle, således at efterspørgslen efter boliger vil falde. En faldende efterspørgsel vil sætte prisudviklingen i bero, og sidenhen medføre prisfald og formueforringelser. Det skete i 1907/08. Derfor har ejerne og investorerne ingen interesse i at afskaffe boligmangelen. Yderligere har udlejerne/ejerne/parcelhusejerne/ejerlejlighedsejerne en interesse i at lejernes huslejer stiger, fordi det vil medføre en øget handelsværdi for ejernes jord og ejendomme, og en større efterspørgsel efter ejerboliger, parcelhuse, m.v. Således er udlejernes/parcelhusejerne på kapitalspekulationen side i kampen mod de besiddelsesløse lejere, der blot er økonomiske gidsler i et spil om profit. De store formue- og pengebesiddere har brug for udlejerne/ejerne/parcelhusejerne/ejerlejlighedsejerne, som "korporaler" i det kapitalistiske system og som ideologiske munke mod alt fællesskab. Den lille ligusterfascist og spekulative egoist bliver ofte også præmieret på arbejdsmarkedet af de samme store kapitalistiske spekulanter.

Private udlejningsejendomme sælges ofte efter 7 år med en meget pænt fortjeneste, i forhold til hvad det ville have givet, at indsætte pengene i obligationer eller i banken. Og det er næsten risikofrit at investere i en ejendom. I slutningen af 1980érne skete det utrolige, at parcelhusværdierne i et par år blevet overvurderet i forhold til købekraften og pengemængden i samfundet. Det medførte at værdierne fald, og nogle ejere tabte penge. Men i samme tidsrum er prisen på udlejningsejendomme steget. I 1987 kostede en udlejningsejendom i Esbjerg med 12 pæne lejligheder på 'a 65 m2 i mursten, og pæne friarealer og garager med en central beliggenhed kun 900.000 kr. tilsammen for hele ejendommen. En anden udlejningsejendom med 6 lejligheder kostede 500.000 kr.

Statistikkerne viser, at det er de økonomisk svage grupper som bor til leje, dvs. enlige mødre med børn, bistandsmodtagere, unge under uddannelse, ufaglærte, pensionister, m.v., og dem med de dårligste uddannelser. Statistikkerne viser også, at det største skattetryk hviler på lejerne i forhold til ejerboligerne, og at formuerne og formueudviklingen er skæv til fordel for ejerne.

Parcelhusejeren, ejerlejlighedsejeren har måske udbetalt 10 % af ejendomsværdien, således at kreditforeningerne ejer de resterende 90 %. Men på grund af skattereglerne og rentefradragsreglen kan folk med gode indtægter nyde fordel af at investere i et parcelhus eller i en ejerlejlighed. I virkeligheden sker der en omlægning af ejerens udgifter. Hvor man tidligere syntes, at man betalte for meget i skat til samfundets fællesudgifter, får man nu i stedet for en stor udgift til kreditforeningerne/obligationsindehaverne (rentekapitalisterne) og skal dermed betale en mindre skat, samtidig med at man opnår et formuegode i jord og fast ejendom. Men da staten derved mister skatteindtægter, må staten foretage nye skatteudskrivninger og afgifter, på eksempelvis lønindkomster, vand, varme, el, osv. Men hov, - det rammer lejerne med en voldsomhed, idet lejerne ikke kan deltage i fradragscirkus. Næste år, og næste år stiger skatterne og afgifterne, fordi staten jo skal have balance på sine udgifter og indtægter og fordi, flere og flere vil deltage i ejendomsspekulationen. Lejerne betaler derfor en forholdsmæssig større andel af deres indkomster i skat, end en bedre lønnet parcelhusejer. Parcelhusejeren lader som regel sin bank fungere som administrator, således at banken sørger for at betale gælden af til kreditforeningerne. Dermed sparer udlejeren de administrationsudgifter som lovgivningen pålægger lejerne, som årligt pr. lejemål minimum vil være 2.300 kr. pr. lejlighed. Og hvad betyder så sølle 170 kr. om året for at være organiseret i en lejerforening ?

I de nye private andelsboligforeninger betaler man 20 % af opførelsessummen, som andelsbevis medens de resterende 80 % ejes af andelsboligforeningen, der så skylder pengene til en kreditforening. Man skal ofte betale 100.000-150.000 kr. for dette andelsbevis idag. Dette andelsbevis er steget kolossalt i værdi i visse af de nye private andelsboliger, i forhold til den pris køberen indskød ved indflytningen. Men i princippet er der ingen forskel mellem en almennyttig andelsboligforening, hvor man giver 2 % i indskud og i de private andelsboligforeninger med 20 % i indskud. Det er næsten de samme regler som gælder, med undtagelse af denne forrentning og værdistigning af andelsbeviset, som ikke sker i de almennyttige boligforeninger. Mange private andelshavere mener, at de er ejere, eller er en mellemting mellem ejere og lejere. Men rent faktisk er de lejere hos Andelsboligforeningen, der skylder en forfærdelig masse penge til kreditforeningerne og obligationsindehaverne.

Boligmarkedet i Danmark

I Danmark er der i 1989 ca. 2,3 millioner husstande som benyttes til beboelse. Andre huse benyttes til landbrug, lager, erhverv, kontor, fabrikker, osv. I de 2,3 millioner husstande er blandt andet: 360.000 almennyttige boliger = 17 %; 470.000 private udlejningsboliger = 22 %, 70.000 offentlige udlejningsboliger = 3 %; 30.000 private andelsboliger = 2 %; 80.000 ejerlejligheder = 3 %; 1.100.000 ejerboliger, parcelhuse, stuehuse = 52 %; 10.000 uoplyst = 1 %; 2.120.000 millioner boliger ialt = 100 %; 107.000 boliger er under ombygning, fraflytning; ialt boliger pr. l. januar l989: 2.328.232 millioner.

541.810 er opført før 1920

921.735 er opført i perioden 1920-1965

761.851 er opført efter 1965

87.000 boliger mangler toilet

144.000 boliger mangler centralvarme.

287.000 boliger mangler bad.

530.000 boliger = 26 % betragtes som overbefolkede.

I januar 2003 er der i Danmark 2.541.000 boliger og befolkningen udgør 5.340.000 mennesker. Der er 1.144.000 udlejede boliger til lejerbefolkningen - i 1.285.000 boliger er det ejeren, der selv bor heri: dvs. 925.000 parceller og 118.000 ejerlejligheder; medens 111.000 boliger ikke p.t. benyttes til beboelse eller hvor anvendelsen ikke er opgivet til statistikken. Ejerboligerne udgør ca. 51 %. Beboersammensætningen viser at 66,9 % af befolkningen bor i ejerbolig, medens resten af befolkningen bor i lejebolig. Den disponible indkomst hos parcelhusejerne er mindst 28 % større end hos de almennyttige lejere, samtidig med at "ejerskabet" af et sådant parcelhus fuldstændigt uforholdsmæssigt har begunstiget og øget nettoformuen hos ejerne. Huslejen for lejerbefolkningen er øget på 20 år med 179 %. Den gennemsnitlige kvadratmeterhusleje pr. år ligger i det private udlejningsbyggeri på 496 kr. pr. m2., selvom 70 % af disse boliger er opført før 1940.

I hvilken kommune skal man bo ?

Hvis man vil leje en lejlighed hos en privat udlejer, hos det offentlige, leje et parcelhus eller en ejerlejlighed er det ikke ligegyldigt hvilken kommune man flytter til, idet hver enkelt kommunalbestyrelse har ret til at bestemme, om huslejen skal stige efter særlige regler eller om huslejen er fri. Man taler om de frie kommuner (uregulerede kommuner) og de regulerede kommuner.

Kommunalbestyrelsen kan beslutte, at visse kapitler i 'Lov om midlertidig regulering af boligforholdene' ikke skal gælde og indføres i kommunen. Denne lov kaldes også Boligreguleringsloven, og angiver at huslejen for beboelseslejemål er reguleret efter bestemte indviklede regler (omkostningsbestemt huslejeberegning). Loven gælder ikke for almennyttige boliger. Hvis kommunalbestyrelsen indfører hele Boligreguleringsloven, er det både 'Lejeloven' og 'Boligreguleringsloven', der er gældende for de privatejede og kommunale udlejningsejendomme, m.v.. Boligreguleringsloven medfører et huslejeloft og lægger en dæmper på huslejen i det private og kommunaltejede udlejningsbyggeri. Derfor kan boligspekulanterne ikke lide loven, og vil have den afskaffet. Hvis lejeren eller udlejeren ikke kan blive enige om huslejens størrelse, lejligheden og ejendommens vedligeholdelse, varmeregnskab, renholdelse, fraflytningsregning, m.v. kan hver af parterne indbringe uoverensstemmelsen for det huslejenævn, der bliver oprettet når kommunalbestyrelsen indfører Boligreguleringsloven. Hele Boligreguleringsloven indføres som regel i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen, er venlige over for lejerne, og hvor der i kommunalbestyrelsen er et såkaldt arbejderflertal. I kommuner med borgerligt flertal, er det som regel kun Lejeloven, der gælder. Eksempelvis Varde, Grindsted og Bramming kommuner. Det er ikke ligegyldig hvad det er for nogle personer der træffer beslutning i huslejenævnet. De lokale lejerforeninger i området indstiller et medlem til huslejenævnet. Det er kommunalbestyrelsen der træffer beslutning om hvilken person og hvilken lejerforening, der får myndighed i huslejenævnet.

De kommuner hvor kun Lejeloven gælder, benævnes som frie kommuner, fordi der er en fri huslejefastsættelse i de privatejede og kommunale udlejningsboliger. Det er den borgerlige ideologi, der betragter disse kommuner som 'frie kommuner', idet Lejeloven angiver, at huslejen fastsættes efter markedskræfternes frie spil, efter udbud og efterspørgsel, mellem lejere og udlejere. Dvs. at boligbehovet måles efter hvor mange penge lejerne har til at betale husleje med. Kendsgerningerne viser da også, at den der har grisen (udlejeren), bestemmer prisen. Udlejeren kan på grund af den permanente boligmangel i samfundet, i virkeligheden bestemmer og fastsætter prisen på huslejen og lejevilkårene. Så lad os sige det lidt tydeligere: lejerne har ingen frihedsrettigheder i disse kommuner, hvor boligspekulanterne har frit slag overfor lejerne. Opstår der et problem mellem lejer og udlejeren, om varmen, om huslejen , om fraflytning, osv. og opnås der ikke enighed efter Huslejenævnets afgørelse, må lejeren antage en advokat og føre sag i Boligretten. En sådan boligretssag er både omkostningskrævende og tidskrævende, og rent nervemæssigt er der få lejere, som kan overskue eller gennemføre disse retssager. Derfor har lejerne ingen interesser i at stemme på de politiske partier, som tillader et sådant udbyttersystem på boligmarkedet, fordi udlejerne også har et sugerør nede i de offentlige kasser, når lejerne søger om boligsikring/boligydelse.

Huslejen i de private og kommunale beboelseslejemål er altså afhængig af kommunalbestyrelsen sindelag og politiske ståsted. Men også afhængig af lejernes organisation og boligpolitiske aktiviteter op til et kommunalbestyrelsesvalg hver fjerde år. Tænk engang hvis kommunalbestyrelserne også fik frit slag overfor parcelhusejere, m.v. til at fastsætte forskellige huslejevilkår, ved eksempelvis at have forskellige regler om hvor stort et beløb der må fratrækkes som boligrenter via skatteopgørelsen. Sådanne forskellige fradragsregler fra kommune til kommune ville medføre et ramaskrig. Men når tilsvarende regler gælder for lejerbefolkningen, sker der intet ramaskrig i pressen. Derfor er det ikke forkert at udlede, at pressen er organer for boligspekulanterne. Det så vi også tidligere, hvor en velstående udlejer med flere husrum/boliger fik gennemført en favorabel udlejerregel, fordi udlejeren stillede en bolig til rådighed for sin mor på favorable lave huslejevilkår. Skattevæsenet ville selvfølgelig ikke anerkende den kunstigt lave lejeindtægt, som udlejeren påstod, at moderen betalte til ham. Skattevæsenet ville ligne udlejeren efter en udlejningsindtægt, der svarede til den objektive gennemsnitlige lejeindkomst på boligmarkedet for tilsvarende lejemål. Men det lykkedes udlejeren, at få lavet reglerne om, således at hans mor ikke skulle betale den høje markedshusleje, som alle andre skal gøre i samfundet. Dermed blev udlejerens mor jo rigere,- og arven efter hende større.

Depositum - indskud - forudbetalt leje

Depositum er et begreb som kun benyttes i det privatejede og offentlige udlejningsbyggeri. Depositummet udgør som regel 3 måneders leje, men udlejerne må opkræve 6 måneders leje. Pengene står som sikkerhed, hvis lejeren stikker af fra huslejen eller ødelægger lejligheden, dvs. at depositummet kan bruges til istandsættelse ved fraflytning, huslejerestance og varmerestance. Lejeren kan forsøge at få en aftale med udlejeren, om der kan oprettes en spærret konto, som kun kan hæves med både lejerens og udlejerens underskrift. Så forrenter pengene sig til lejerens fordel. Normalt er det sådan, at udlejeren disponerer over depositummet, således at pengene forrenter sig til udlejerens fordel. Og når man så skal have depositummet tilbage 15 dage efter fraflytningen har fundet sted, har man et pokkers mas med at få dem udbetalt, og må true udlejeren med retlig inkasso via advokat. Man kan ikke sidde et depositum af, dvs. at man ikke kan lade depositummet udgøre huslejebetalingen for de sidste 3 måneder's beboelse.

Indskud er et begreb der benyttes i almennyttigt boligbyggeri. Indskuddet er lejerens andel i den pågældende boligafdeling, som man indflytter i. Indskuddet/andelen svarer som regel til 2 % eller 3 % af ejendommens opførelsessum, afhængig af hvornår afdelingen er opført. Dog er indskuddet blevet forhøjet i det ældre almennyttige boligbyggeri i de seneste år, fordi boligforeningernes administration ikke har kunne få fraflytningsregningerne betalt med det lave, ældre indskud. Boligforeningerne har nemlig lov til at foretage modregning i indskuddet, hvis lejeren løber fra huslejen, istandsættelsesregningen, varmeregningen, m.v. Men principielt har indskuddet altså ingenting at gøre med fraflytningsregningen. Boligforeningerne har som regel også ret til 14 dages husleje, i den periode, hvor boligforeningen istandsætter lejligheden efter fraflytningen. Ofte gælder dette ikke, hvis lejeren siger op med 3 måneders varsel. Renteindtægterne fra beboerindskuddene forrenter sig på det årlige driftsregnskab, og er således til fordel for lejeren. Dog er der sket en renteudligning, hvor selve boligforeningen (administrationen) har hugget noget af renteindtægterne.

Forudbetalt leje benyttes sjældent, men har i 1990érne fundet udbredelse i det private udlejningsbyggeri og i erhvervslejemål. Forudbetalt leje udgør som regel 3 måneders husleje, og må benyttes som lejerens betaling af de sidste 3 måneders husleje inden fraflytningen. Ofte betaler lejeren både 3 måneders depositum og 3 måneder forudbetalt leje. Men hvis lejeren kun har betalt forudbetalt leje har udlejeren ikke nogen garantikapital, som han kan foretage modregning i, hvis lejeren har ødelagt lejemålet eller brugt for megen varme. Udlejeren må så selvstændigt rejse krav ved domstolene om erstatning for istandsættelse ved fraflytning.

Hvordan finder man en bolig ?

Det er utroligt svært at få og finde en ledig bolig. I det almennyttige boligbyggeri er der besværlige regler, således at familier med børn og økonomisk svage familier har fortrinsret. Det privatejede udlejningsbyggeri i den indre by er altid eftertragtet, fordi det ligger centralt og er billigt. Og desværre bliver der færre og færre billige beboelsesboliger, p.g.a. at de ikke vedligeholdes, og må saneres eller byfornyes, således at huslejen stiger markant. En undersøgelse viste, at 57 % havde fået bolig via gode familieforbindelser.

Mange udlejere bor faktisk ikke i den by, hvor udlejningsejendommen ligger, og der findes ikke noget tilgængeligt offentligt register over udlejere. De private udlejere og udlejningen foregår i dybeste hemmelighed, og ofte under 'billetmærke' i dags- og ugepressen. Man skilter jo ikke med, at man er boligspekulant. Kun Aktive Lejere (og ejendomsskatteregisteret på kommunekontoret) kender de mange udlejere og deres administratorer i mange byer, fordi vi i årevis har ført sager mod udlejerne. Mange boligsøgende lejere indsætter en annonce i ugeavisen eller i områdets dagblad. Men dette hjælper næppe, da udlejerne ofte bor andre steder i landet, og jo ikke læser disse aviser. Den ligegyldighed, der var i årevis med næsten 5 % tomme og ubeboede boliger, fik Aktive Lejere til at stillet krav om at få oprettet et centralt boligregister i Danmark, med en boligformidling, som fungerer i lighed med Arbejdsformidlingen. Dermed ville danskerne gennem Boligformidlingen undgå de mange tomme boliger, og blandt andet øge flyttemobiliteten fra by til by, fra parcelhus til lejlighed, o.s.v. Hovedreglen er også, at en bolig kun må stå tom i 6 uger. Men samfundsmagten viser blot sin ligegyldighed, og vil ikke hjælpe befolkningen til en løsning af boligproblemerne, og derfor er det, at finde en bolig forsat et individuelt problem. Jovist, spekulanterne ved godt hvordan man fremmer egoismen i samfundet og gør folk afhængige af kapitalmagten. Og helt utroligt er det, at der er økonomi i at have en bolig stående tom i flere i flere år. På et tidspunkt var Esbjerg kommune førende med tomme og ubeboede lejligheder.

I de privatejede udlejningsejendomme er det udlejeren som suverænt bestemmer, hvem der skal have og bebo lejligheden. Mange gange må lejerne betale penge under bordet, for at få en lejlighed. Det er ulovligt. Andre gange betaler lejeren 500 kr. ekstra om måneden, sort, end det beløb udlejeren opgiver til skattevæsenet og på lejekontrakten, og andre gange betinger udlejeren sig en ulovlig høj husleje eller andre ulovlige lejevilkår, end det er tilladt efter Lejeloven. Aktive Lejere er bekendt med at flere udlejere, har betinget sig seksuelt samkvem med kvinder, førend de fik indgået en lejekontrakt. Men selvfølgelig vil kvinderne ikke offentlig udtale sig, eller udstille sig for offentligheden, med en sådan bekendelse. Det er ydmygende, at det kapitalistiske samfund forsat ikke løser boligmanglen, men lader boligspekulanterne udbytte og undertrykke menneskene. Men det er også menneskenes egen skyld. De evner ikke at organisere sig, og dem der har været heldige og fået en god bolig eller et parcelhus, læner sig mageligt tilbage i stolen, og glemmer ofrene og kvalerne på boligmarkedet. Når deres egne børn bliver voksne, ofres børnene til boligmarkedet og boligspekulanterne, og må betale for forældrenes magelighed og passivitet. Egoismen er i højsædet på boligmarkedet.

Især ejerlejlighedsmarkedet tydeliggør hvorledes den ene boligtager snyder den anden nye ejer, ved at sælge sit sminkede boliglig, uden at fortælle om de fejl og mangler, som findes i lejligheden og på ejendommen. Menneskene spekulerer mod hinanden, - de snyder hinanden, og mange mennesker opdager det ikke, fordi de er godtroende, naive og ikke kender lovgivningen, huslejeniveauet, m.v. Mange tror bare, at huslejen er helt i orden, når den ligger på 2.300 kr.- 2.500 kr. om måneden. Vi havde et eksempel i 1980'erne på en 86 m2 lejlighed i centrum, som blev nedsat fra 2.135 kr. om måneden til 1.300 kr. om måneden. I løbet af fem år havde lejeren altså sparet 50.000 kr. - skattefri, - fordi der jo er betalt skat af de penge som man betaler husleje af. Det er under alle omstændigheder en god ide at melde sig ind i en eller flere boligforeninger. Også gerne i andre byer, fordi man jo ikke ved hvor man bor og arbejder om 10 år. Selve ideen med boligforeninger er en god ide, selv om der også er mange ulemper.