Huslejenævn i samtlige danske kommuner pr. 1. januar 2001.

Lejelovgivningen medfører, at der nu skal være huslejenævn i alle kommuner pr. 1. januar 2001. For første gang indføres derfor også et nyt gebyr på indbringelse af sager til Huslejenævnet. Gebyret er i 2007 på 121 kr. - i lighed med de 121 kr. man skal betale, hvis lejeren eller udlejeren vil indbringe en uoverensstemmelse for Beboerklagenævnet, der behandler uoverensstemmelse mellem almennyttige beboere og almennyttige udlejere. Efter ophævelsen af kommuner i 2007, er en række nævn flyttet og sammenlagt. Men ud af Danmarks 275 kommuner havde de daværende ca. 122 kommunalbestyrelser undladt at indføre huslejenævn og Boligreguleringsloven i deres kommune. Når der nu også etableres huslejenævn i disse 122 kommuner i 2001, får det betydning for beboelseslejerne, i privatejet og kommunalejet udlejningsbyggeri.

Beboelseslejerne i privatejet og kommunalejet udlejningsbyggeri, bl.a. i Varde, Bramming, Ølgod, Fanø, Blaabjerg, Blåvandshuk, Grindsted, Helle kommune, osv., har altid tidligere måtte engagere en advokat til en omkostningskrævende boligretssag med en betydelig økonomisk risiko, hvis der var det mindste problem med udlejeren; bl.a. hvis udlejeren nægtede at gennemføre et vedligeholdelsesarbejde. Men nu kan disse beboelseslejere få behandlet en række uoverensstemmelser for kun 121 kr. i huslejenævnet. Men det er kun uoverensstemmelser, der er omfattet og indeholdt i Lejeloven; dvs. sager om lejeforhøjelse og anden lejefastsættelse; depositum og forudbetalt husleje; parternes opfyldelse af pligt til renholdelse; vedligeholdelse og fornyelse; fraflytningsistandsættelse; gennemførelse af forbedringsarbejder; varmeregnskaber; betaling for varme, a conto-varme; vandregnskaber, el, antennebidrag. Huslejenævnet er således første instans i behandlingen af tvister.

Den enkelte kommunalbestyrelserne i de 122 kommuner, kunne stadigvæk undlade, at indføre kapitel II - III - IV og V fra Boligreguleringsloven i kommunen. Når disse regler ikke gælder, opnår lejerne en mangelfuld beskyttelse, og boligspekulanterne kan forsætte med at tømme de offentlig kasser, med deres tårnhøje huslejer. Huslejen i de 122 kommuner fastsættes nemlig ikke efter reglerne om omkostningsbestemt huslejeberegning med ét driftbudget, men efter det lejedes værdi (LL §47-§49). De 122 uregulerede kommunalbestyrelser fravælger altså Boligreguleringslovens regler, der omhandler: huslejeregulering for beboelseslejligheder, vedligeholdelse, opretning og forbedringer, samt huslejeregulering for enkeltværelser. Ialt er det paragrafferne fra § 4 til § 34 i Boligreguleringsloven, som de borgerlige kommunalbestyrelser, sætte ud af kraft. Hvis en lejer i disse kommuner indbringer et krav om at huslejen skal nedsættes fordi lejen overstiger det lejedes værdi, skal den overstigende husleje udgøre mere end 11,4 % (af det lejedes værdi )- ellers sker der ingen lejenedsættelse. I disse 122 »uregulerede kommuner« skal lejerne indstille én lejerrepræsentant, idet huslejenævnet med sine tre medlemmer er et partsnævn. I de områder hvor lejerne er uorganiseret, overlades beslutningerne atter til de borgerlige politikere og parcelhusejerne, og det er selvfølgelig udtryk for, at al den snak om forbrugerindflydelse og forbrugerdemokrati vitterlig er en gang gas.

Det er et politisk magtspørgsmål, om hvorvidt samtlige Boligreguleringslovens kapitler skal være gældende i den enkelte kommune, og dette magtspørgsmål afgøre ved det kommende kommunalvalg. Huslejenævnenes beføjelser i de 153 regulerede kommuner er praktisk talt uændrede. I den nye Boligreguleringslov er en del beføjelser fra bl.a. §15 væk. Beføjelserne eksisterer nu i Lejeloven; først og fremmest i Lejelovens § 106. Hele Boligreguleringsloven er indført, bl.a. i Esbjerg, Ribe, Holsted, Vejen kommuner. Sager om opsigelse, ophævelse eller fraflytningssager, hvor "beviserne" er væk og det står påstand mod påstand falder ikke ind under huslejenævnenes kompetence. Men i Esbjerg kommune har det borgerlige flertal tidligere forsøgt at få fjernet reglerne om omkostningsbestemt huslejeregulering med et driftbudget.

Alligevel får mange lejere ikke medhold i uoverensstemmelser. Lejerne forstår ikke, at lejelovgivningen er under konstant forandring, og at politikerne kun påfører lejerne pligter og afmonterer lejernes rettigheder. Også domstolene har deres eget liv. Under den litterære betegnelse »omkostningsbestemt husleje« er det lykkedes udlejerne og »det offentlige« at pålægge lejerne en ustandselig strøm af udgifter. Samtidig er det lykkedes at demontere enhver reel medindflydelse på prispolitikken. Det skyldes bl.a. lejernes manglende evne til at organisere sig i en interesseorganisation, der fremfører boligpolitiske krav til en bedre og demokratisk lejelovgivning, og den måde som vælgerne stemmer ved folketingsvalg. Hvad hjælper det at brokke sig over urimeligheder, hvis man ved et folketingsvalg går han og stemmer på de urimelige partier, der støtter pengemagten og boligspekulanterne.

Hvorfor er din husleje for høj ?

Boligspekulanterne og fribytterne kan få huslejerne til at stige og stige. Krigsspillet mod lejerne foregår økonomisk, juridisk og politisk. De vågne og aktive lejere kan blot konstatere, at de holdes som økonomisk gidsel i et spil om profit, og simpelthen er sat udenfor reel indflydelse. Årsagen er, at lovgivningen ikke giver lejerne medbestemmelse, og at lovgivningen i øvrigt er en samling gummiparagraffer, der fortolkes vilkårligt af de politiske domstole. Politikerne og parcelhusejerne mener gravalvorligt, at de har rene og uskyldige hænder, som den romerske imperator: Pontius Pilatus.

Javist, lejerbefolkningen er passiv, godtroende og naiv. Og lejerbefolkningen forsætter i dag med at stemmer på boligspekulanternes politiske agenter til kommune- og folketingsvalg, selvom det kommer til at koste lejerne dyrt. Thi 'en efter 'en bliver lejerne ribbet af spekulanternes økonomiske krav og det politisk/juridiske system. Men alt har vel en grænse ?

Omkostningsbestemt husleje i privatejet- og kommunaltejet udlejningsbyggeri til beboelse

Da driftbudgetudgifter og mange forbedringsudgifter bliver fordelt efter lejlighedernes areal, fremkommer der en skævvridning af huslejen. Huslejeudgifterne er fordelt helt urimeligt på lejlighederne. Går vi tilbage til ejendommen med de 46 lejligheder, hvor der skulle ske en lejeforhøjelse på 80 kr. pr. måned pr. lejlighed for at have vaskemaskinerne stående i det fælles vaskeri, sker der ved arealberegningen det, at den store lejlighed på 85 kvadratmeter betaler 102 kr. om måneden, og den mindre lejlighed på 48 kvadratmeter betaler kun 58 kr. om måneden, for at have adgang til de samme vaskemaskiner og til de samme ydelser. Ejendommens fællesudgifter til vand og elforbrug fordeles også efter boligernes arealer.

Det bliver helt galt hvis der ikke er opsat koldtvandsmåler. Hvis vandafgiften og vandafledningsafgiften er fastsat af kommunalbestyrelsen til 3.ooo kr. pr. lejlighed om året, betaler lejligheden på 85 m2 kr. 3.835 kr., medens lejligheden på 48 m2 betaler 2.165 kr. Der skelnes ikke til lejlighedens reelle forbrug, eller hvor mange personer, der bebor lejligheden. Hvis administrationsudgiften af en lejlighed årligt er fastsat til 2.5oo kr. pr. lejlighed, betaler lejligheden på 85 m2 3.195 kr., medens lejligheden på 48 m2 kun betaler 1.805 kr. for den samme administrationsydelse. Koster det 3.5oo kr. at få indlagt et TV bynet, betaler lejligheden på 85 m2 4.474 kr. medens lejligheden på 48 m2 kun betaler 2.526 kr.,- for det samme TV bynet med den samme ydelse. Kostede ét køkken 1oo.ooo kr. ved byggeriets opførelse, og vi forestiller os at de to køkkener i to forskellige lejligheder næsten er identiske, betaler lejligheden på 85 m2 127.819 kr. medens lejligheden på 48 m2 betaler 72.180 kr. - for det samme identiske køkken. Afbetalingen af køkkenet sker selvfølgelig over flere år, men alligevel betaler den store lejlighed mere for den samme brugsværdi og den samme ydelse. Vi behøver blot at forestille os, at der er installeret komfurer i samtlige lejligheder, og at ydelsen pr. måned er 80 kr. Fordeles denne udgift efter areal, betaler lejligheden på 85 m2 102 kr. om måneden og lejligheden på 48 m2 betaler 58 kr. - for identiske komfurer. Den samme ulige udgiftsfordeling sker når udgifterne til porttelefoner, opførelsen af tilsvarende toiletforhold, viceværtudgifter, o.s.v.. bliver fordelt. Resultatet bliver, at det bliver alt for dyrt at bo i de store boliger på 85 m2. Hvis lovgiverne så ændrede huslejeberegningen, så de små lejligheder skulle betale de reelle og faktiske udgifter pr. lejlighed, blev resultatet, at det ikke kunne betale sig at opføre små lejligheder.

Lejerens indvendige vedligeholdelsespligt er i princippet er enkel. I lejeperioden skal lejeren istandsættelse vægge og lofter og ved fraflytning skal lejeren aflevere vægge og lofter i samme tilstand, som de var i ved indflytningen. Alle andre genstande og forhold skal udlejeren vedligeholde. J.fr. Lejelovens paragraf 19 og paragraf 20.

Tidligere indeholdt Lejelovens paragraf 20 en bestemmelse om, at lejeren skulle vedligeholde låse, nøgler, ruder og, vand og gashaner, wc kummer, cisterne, vaskekummer, badekar, køleskab, komfur, vaskemaskiner og lignede installationer. Men lejeren skulle også foretage fornyelse af låse , nøgler, ruder, vand og gashaner og holde disse genstande forsvarligt vedlige. Men kunne lejeren godtgøre, at disse genstande ikke var ødelagt p.g.a. forkert brug, men var ødelagt af slid og ælde, skulle udlejeren forny disse genstande. Efter lovændringerne i juni 1994 har udlejeren overtaget pligten til at vedligeholde og forny disse genstande, idet huslejen blev pålagt 4 kr. pr. kvadratmeter i 3 år, ialt 12 kr..

Nogle udlejere hævder dog stadigvæk, at det er lejerne, der skal foretage vedligeholdelse og fornyelse af disse genstande, samtidig med at udlejerne også opkræver de 12 kr.. Men se efter hvad der står i din lejekontrakt, eller tilsendt os lejekontrakten. Enkelte udlejere forsøger nemlig i nye lejekontraktforhold, at bibeholde den gamle regel, samtidig med at din husleje er uhyggelig høj. Det er fandeme fræk. En uoverensstemmelse om hvem der skal vedligeholde eller forny, kan indbringes for Huslejenævnet. Når lejeren fraflytter, skal lejeren efter Lejelovens paragraf 98 aflevere det lejede i samme tilstand, som lejemålet var i ved indflytningen. Dog hæfter lejeren ikke for den forringelse, der skyldes slid og ælde, og andre forringelser, som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt. Lejeren hæfter heller ikke for mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand, end den tilstand hvori lejeren overtog det lejede. Så håber vi blot på, at lejeren i boperioden huskede på, at sende en skriftlig anmeldelse til udlejeren om de fejl, skader og mangler, som pludselig opstod. Ellers bliver der uenighed om vedligeholdelsespligten, istandsættelsespligten og fornyelsespligten ved lejerens fraflytning. Lejerforeningen har udarbejdet en lang vejledning til medlemmerne om opsigelse og fraflytning. Thi disse problemer kan den enkelte uorganiserede lejer slet ikke klare alene.

Nogle enkelte lejere i private udlejningsejendomme betaler hensættelsesbeløb til en indvendig vedligeholdelseskonto efter Lejelovens paragraf 22. Men det er dog sjældent og har karakter af en tvangsopsparing. Beløbet der hensættes og opkræves hos lejeren, var i 1994 på kr. 29 pr. kvadratmeter årligt, og reguleres årligt med 2 % tillagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår. Det opsparede beløb på kontoen for indvendig vedligeholdelse har hidtidigt kun kunnet anvendes til hvidtning, maling og tapetsering. Men med lovændringen i 1994 er der nu indført ret for lejeren til at kræve, at pengene på kontoen må anvendes til andre rimelige og hensigtsmæssige vedligeholdelsesarbejder i lejligheden, forudsat at lejligheden er godt vedligeholdt med hensyn til hvidtning, maling og tapetsering, jfr. Lejelovens paragraf 23, stk. 2. Lejerens ret til at disponere over kontoen, omfatter kun forskellen mellem den aktuelle saldo og de seneste 3 års hensættelser. De seneste 3 års hensættelser beregnes, som de seneste 36 måneders hensættelser frem til opgørelsestidspunktet, idet afsætning af vedligeholdelsesbeløb sker månedsvis. For en lejlighed på 60 kvadratmeter vil det ved en opgørelse pr. 1. juli 1994 forudsætte, at saldoen på kontoen for indvendig vedligeholdelse overstiger kr. 4.815, svarende til 6 måneders hensættelser i 1991, hele årets hensættelser i 1994 (12,25 kr. + 26.00 kr + 27.50 kr + 14.50 kr) x 60 kvadratmeter. Det beror på en konkret vurdering, hvilke arbejder der anses for rimelige og hensigtsmæssige. Men der er med lovbestemmelsen især tænkt på arbejder, som giver lejeren en bedre komfort, hvorimod de løbende vedligeholdelsesarbejder forsat afholdes af udlejeren som en del af den udvendige vedligeholdelse. Bestemmelsen skal forstås som et supplement til de tilfælde, hvor lejeren har en egentlig ret til at kræve, at udlejeren i kraft af sin vedligeholdelsespligt udfører et givet vedligeholdelsesarbejde. Inden arbejdet igangsættes, skal lejeren indhente ejerens samtykke. Retten omfatter ifølge lovbestemmelsen alene vedligeholdelsesarbejder. Men udgiften til mindre omfattende forbedringer, der udføres i sammenhæng med vedligeholdelsesarbejde kan også debiteres kontoen. Som eksempel på arbejder, der som udgangspunkt er omfattet af bestemmelsen, kan nævnes afhøvling og behandling af gulve, samt istandsættelse af køkken og badeværelser af en karakter, der går ud over, hvad der kan kræves af udlejer efter Lejelovens paragraf 19, stk. 1. I forbindelse med istandsættelse af køkken og badeværelse vil eksempelvis kunne forekomme mindre forbedringer som udskiftning af køkkenelementer, sanitet eller tekniske installationer. Uenighed om lejerens rettigheder, herunder arbejdernes art, afgøres af Huslejenævnet.

Lejeren har ret og pligt til at stille alle mulige krav om vedligeholdelse, reparation, istandsættelse og fornyelse, uden at det medfører lejeforhøjelser. Eksempelvis: opretning af vinduer og døre, som ikke kan åbnes/lukkes. Reparation af fugtskader, af gulv, linoleum, af komfurer, køleskabe, el installationer, el stikkontakter, af dørhåndtag, låse, reparation og maling af trapper, fugning udvendig af murværket, af tagskader, af belysningsforhold, gårdbelægning, kældre, rigelig forsyning af koldt og varmt vand, defekte radiatorventiler, løse fodlister og gerekter, for blot at nævne nogle almindelige forhold. Lejeren skal skrive til udlejeren og angive det sted i lejemålet hvor skaden befinder sig, og angive hvordan skaden fremtræder. Lejeren skal ikke anvise en reperationløsning. Lejeren skal også i brevet stille krav om, at skaden snarest repareres. Husk at tage en fotokopi. Er skaden sket på hoveddøren, trappen, postkassen, i kælderen, utæt tag, utæt vaskemaskine hos overboen, støj på trappen, knækkede nedløbsrør, smadrede vinduer, dårlig belysning til adgangsveje og flugtveje, ulovlige installationer, trappelys på din elmåler, tyveri, hærværk, o.s.v. skal du også anmelde det skriftligt til udlejeren og kræve, at skaden snarest udbedres. Har du et erstatningskrav, må du godtgøre det og beregne det. Vil du kræve huslejen nedsat p.g.a. fejl, mangler og skader, skal det selvfølgelig også fremgå af brevet til udlejeren. Vi vil hjælpe dig med brevteksten, hvis det er nødvendigt. Men husk, at alle krav skal samles i et brev, således at du ikke kommer 2 uger efter med nyopdagede vedligeholdelseskrav. Efter at Huslejenævnet har besigttiget ejendommen og fremkommet med en afgørelse, kan tvangsvedligeholdelse senere ske gennem Grundejernes Investeringsfond, hvis udlejeren er passiv og undlader at vedligeholde de pågældende forhold. Grundejernes Investeringsfond vil derefter udtager pant i ejendommen og gennemføre vedligeholdelsesarbejdet. Det koster dig ikke noget. Lejerforeningen har udarbejdet en lang vejledning til medlemmerne om vedligeholdelse og forbedringer. Thi disse problemer kan den enkelte uorganiserede lejer slet ikke klare alene.

Det er økonomisk uansvarligt, hvis lejeren er passiv og undlader at anmelde skader, fejl eller mangler, der er opstået i lejligheden eller på ejendommen, fordi lejeren har pligt til at anmelde alle skader, fejl og mangler, uden ugrundet ophold til udlejeren. En forsinket anmeldelse om disse skader, fejl og mangler til udlejeren, kan medføre at udlejeren forsøger at pålægge lejeren erstatningspligt. Det hænger sammen med, at udlejeren efter reglerne i Grundloven, Straffeloven og Lejeloven jo ikke har adgang til din lejlighed og derfor ikke kan se, om der opstår sætningsskader, fugtskader, m.v. Ofte bor udlejeren ikke i den samme by hvor udlejningsejendommen er beliggende. En anmeldelse skal af bevismæssige grunde ske skriftlig, med fotokopi til dig selv. Hvis der er fejl, mangler og skader, som du ikke kan leve med, skal du også stille krav om at udlejeren snarest reparerer disse skader, og at du forventer et skriftligt svar fra udlejeren senest om 10 dage. Svaret skal selvfølgelig indeholde en meddelelse om, hvornår udlejeren vil have adgang til lejligheden og reparere skaden.

I en ejendom med beboerrepræsentation, varslede et ejendomsselskab, der var under konkurs, en lejeforhøjelse, som følge af installation af porttelefoner og stigende udgifter til viceværtløn og administrationsomkostninger. Af den samlede udgift til indkøb og installation af porttelefoner, ville de 15 % af etableringsudgiften hvert år blive pålagt huslejen. Der var på varslingstidspunktet ikke installeret porttelefoner. Beboerrepræsentationen gjorde indsigelse, med den begrundelse, at der ikke var behov for porttelefoner i ejendommen, ligesom beboerrepræsentationen ikke kunne godkende de stigende udgifter til vicevært og administration. Huslejenævnet afviste udlejeren krav om stigende husleje på baggrund af viceværtløn og administrationsomkostninger. Men Huslejenævnet godkendte udlejeren krav om opsætning af porttelefoner, men dog således, at forhøjelsesprocenten blev nedsat fra 15 % til 10 %, hvilket svarede til den effektive rente på et realkreditlån på daværende tidspunkt. Ejendomsselskabet ville ikke affinde sig med Huslejenævnets kendelse og indbragte sagen for Boligretten, således at alle lejere blev stævnet med krav om betaling af 15 % af udgifterne til porttelefoner og yderligere med krav om betaling af de stigende udgifter til vicevært og administrationsomkostninger. Lejerne engagerede en advokat, der overfor Boligretten fremhævede, at der ikke skulle installeres porttelefoner i ejendommen og at huslejen ikke skulle forhøjes, som følge deraf. Ejendomsselskabet svarede straks derefter, at man ikke ville kræve lejen forhøjet som følge af installationen af porttelefoner. Så Boligrettens dom var jo meget enkel, når ejendomsselskabet nu pludselig frafaldt sit krav om porttelefoner. Konkursboet blev afviklet således, at ejendommen fik en ny ejer, der dog var den samme person, fra det tidligere ejendomsselskab. Men nu to år efter det første krav om porttelefoner, skriver den nye udlejer til lejerne, at der vil blive påbegyndt opsætning af porttelefoner i næste uge og at der vil blive opkrævet en huslejestigning fra måneden efter opsætningen. Beboerrepræsentationen gjorde indsigelse, idet der stadigvæk ikke var behov for porttelefoner i ejendommen, ligesom beboerrepræsentationen ikke kunne godkende, at huslejen skulle stige med 1 måneds varsel, idet en varsling om lejeforhøjelse først kunne træde i kraft med 3 måneders varsel. Beboerrepræsentanterne indbragte atter sagen for Huslejenævnet med krav om at der ikke skulle installeres porttelefoner, og at huslejen ikke skulle stige. Men Huslejenævnets kendelse gav udlejeren medhold, under henvisning til at udgiften til porttelefoner var korrekt varslet for 2 år siden, således at udlejeren var berettiget til uden yderligere varsling at opkræve lejeforhøjelsen. Lejerne ville ikke finde sig i Huslejenævnets afgørelse og fik fat i deres advokat. Nu var det lejerne, der måtte anlægge retssag mod udlejeren med krav om, at de ikke ville betale for porttelefonerne, fordi udlejerens varsling ikke fyldestgørende knytter sig til den tidligere varsling for 2 år siden og ikke indeholder selvstændigt indhold om installationsarbejdet, der skal iværksættes og ikke siger noget konkret om lejeforhøjelsens størrelse. Denne retssag varer over 2 1/2 år. Fra ejendomsselskabet første varsling og til Boligrettens anden dom, er der nu gået ca. 5 år. Boligretten gav udlejeren medhold. Boligretten henviser til Boligrettens tidligere afsagde dom, der blev anlagt af ejendomsselskabet vedrørende ejendomsselskabets første varsling, hvor ejendomsselskabet sluttelig frafaldt kravet om huslejeforhøjelse for porttelefoner. Boligrettens begrundelsen er bemærkelsesværdig kort, at da lejerne i den tidligere sag manglende fastholdt deres selvstændige påstand, må det medføre, at lejerne idag er afskåret fra at få Boligrettens afgørelse af dette spørgsmål. Det lægges derfor ved afgørelsen af denne sag til grund, at der skal installeres porttelefoner i ejendommen og lejerne kan ikke stille krav om at der skal varsles påny. Lejerne skal godtgøre udlejerens sagsomkostninger med 5.000 kr, ligesom de skal betale deres egen advokat.

Kære læser. Prøv lige at læse de sidste linier igen. Man skal åbenbart være både højtbegavet og højtuddannet skuespiller, for at forstå sådant et resultat. Det er noget af en tryllekunst, at kunne afskære lejerne retten til at få sagen behandlet. Der var gået over to år førend den nye ejer iværksatte installationsarbejdet, der oprindeligt var varslet af en anden juridisk person (ejendomsselskabet), der i den grad havde udvist passivitet og som så selv til sidst trak kravet om installation tilbage. Sådan en satans skuespiller. Dommeren bruger sin første dom til at slå lejerne oven i hovedet med, ved den anden dom. Man skal være både blind og døv, hvis man ikke hele tiden kan se, at lejerne har modsat sig installationen af porttelefoner. På daværende tidspunkt var det sådan, at huslejen ikke blot forøges med 10 % eller 15 % af installationsarbejdets omkostninger. Huslejen pålægges også et hensættelsesbeløb til fornyelse af porttelefoner, et beløb til serviceeftersyn og muligvis et abonnement. Det bliver rent faktisk nogle dyre porttelefoner.

Dommerne i Vestre Landsret har dømt 5 beboerrepræsentanter til hver især at betale 6 dagbøder a 150 kr. med forvandlingsstraf af hæfte i 6 dage hver. Beboerrepræsentanterne skulle også betale en tortgodtgørelsen til modparten på 6.000 kr., samt 1.000 kr. til udsendelsen af et dementi og 20.000 kr. i sagsomkostninger for begge retter. Beboerrepræsentationen havde yderligere advokatomkostninger på omkring 30.000 kr. Vestre Landsret ophævede byrettens dom mod beboerrepræsentationen, som begrebsmæssig ikke kan optræde som part i en retssag. Beboerrepræsentanterne havde i ejendommen uddelt to standardinformationsskrivelser, der indeholdt generel orientering til lejerne. Den ene informationsskrivelse indeholdt orientering om beboerrepræsentations arbejde og hvorledes en beboerrepræsentation kan hjælpe lejerne og bistå lejerne ved varslinger om huslejeforhøjelse. Den anden informationsskrivelse indeholdt oplysning om hvordan lejerne skulle forholde sig ved opsigelse og fraflytning for at undgå store fraflytningsregninger. Ejendomsadministrationen, der havde kontor i en anden større by, havde bemærkelsesværdigt fået fat i disse informationsskrivelser. Der måtte altså være nogen af lejerne, der samarbejdede med administrationen mod beboerrepræsentationen og mod lejernes interesser. Ejendomsadministrationen krævede, at beboerrepræsentationen straks udsendte et dementi til lejerne i ejendommen. Og for at der ikke skulle være nogen tvivl om beboerrepræsentationens samarbejdsvilje, udsendte beboerrepræsentationen straks et dementi til samtlige lejere og angav, at informationsskrivelsen blot var en generel standardvejledning og ikke var en sigtelse mod administratoren eller ejeren (udlejeren). Ejendomsadministrationen krævede 132.000 kr. i erstatning, og anlagde umiddelbart derefter sag mod beboerrepræsentation i Byretten. Efter et længere sagsforløb blev beboerrepræsentationen dømt i Byretten, men appellerede straks afgørelsen til Vestre Landsret, idet beboerrepræsentationen påberåbte sig, at informationsskrivelsen indeholdt generelt boligpolitiske udtalelser og vejledninger, og at informationsskrivelsen ikke var rettet mod udlejeren eller administratoren, men var en general standardformulering og vejledning. I den anden informationsskrivelse stod bl.a: 'at hvis du deltager i fraflytningssynet skal du undlade at underskrive fraflytningsrapporten, selv om de lokker og truer dig.... hvis du underskriver kan du risikere en regning på 15.000 20.000 kr., - alt efter udlejeren profitbehov. Du får på et tidspunkt et girokort og et overslag over istandsættelsen fra udlejeren. Lad være med at betale, fordi arbejdet jo endnu ikke er udført. Man forsøger bedragerisk at lokke penge ud af dig, og det er jo ikke sikker at arbejdet bliver udført, idet der jo ingen regninger eller bilag foreligger endnu på gennemført istandsættelsesarbejde.'

Vestre Landsret frifandt beboerrepræsentanterne for i skrivelsen at benytte udtrykkene ulovlige kontraktvilkår, ulovlige huslejeforhøjelser og lokker og truer, da den sammenhæng som udtrykkene indgår i ikke findes at overskride grænserne for tilladt sprogbrug i en informationsskrivelse, ligesom disse udtryk ikke ses at indeholde sigtelser mod administratorens forhold, der er egnede til at nedsætte administratoren i medborgernes agtelse. Udtalelserne:' hvis du underskriver, kan du risikere en regning på 15-20.000 kr., alt efter udlejerens profitbehov,' og udtalelsen: 'man forsøger bedragerisk at lokke penge ud af dig', findes derimod at indeholde sigtelser for forsøg på at skaffe udlejeren uretmæssige økonomiske fordele, og er et strafbart forhold, idet administratoren opfatter udtalelserne som ærekrænkende sigtelser. I relation til bedømmelsen af strafbarheden af sådanne udtalelser som de her anførte overfor en bestemt udlejer eller administrator kan det ikke tillægges betydning, at der i den generelle boligpolitiske debat ofte anvendes kraftfulde udtryk. Og da beboerrepræsentanterne ikke har ført noget sandhedsbevis for nogen af de to udtalelser, finder Vestre Landsret at straffelovens paragraf 267 er overtrådt. Disse ord kostede beboerrepræsentanterne omkring 50.000 kr. Det bemærkelsesværdige i denne sag er også, at en ejendomsadministrationen kunne anlægge sag mod beboerrepræsentanterne. Der var ingen antydninger om eller til ejendomsadministrationen, der slet ikke var nævnt i informationsskrivelserne.

Kære læser. Hvis du er tilhænger af sådanne friheds, lighed og broderskabs idealer og hvis du stemmer for en forsat undertrykkelse og økonomisk udbytning af lejerne,- ja så skal du ikke melde dig ind i lejerforeningen: Aktive Lejere.

Ved indflytningen i en lejlighed, skal man straks foretage opmåling af lejemålets kvadratmeterareal. Såfremt arealet på lejekontrakten ikke svarer overens med din opmåling skal du straks gøre skriftlig indsigelse til udlejeren. Arealet har også betydning for huslejens størrelse, målt i årlig kvadratmeterpris. En almindelig privatejet udlejningsejendom i Esbjerg ligger i gennemsnit på ca. 360 kr. pr. m2 årligt. Nogle lejligheder har en pris på under 300 kr. pr. m2. Andre lejligheder er lidt dyrere. Hvis udlejeren har installeret komfur, emhætte, køleskab, fryseskab, vaskemaskine, nyt badeværelse, nyt køkken er huslejen væsentligt højere. Men vi har adskillige steder fået sat huslejen ned med omkring 10.000 kr. om året pr. lejlighed til eksempelvis 1.553 kr. pr. måned for 66 m2 lejlighed. Et sted blev huslejen nedsat med 1.300 kr. pr. måned. A conto varmebidraget blev yderligere nedsat fra 700 kr. pr. måned til 300 kr. pr. måned. En klækkelig besparelse.

Hvis lejligheden er angivet til 85 m2 i lejekontrakten, kan man godt regne med, at ca. 8-10 m2 ligger i murværket og på trappearealet. Man kan hverken bo på trappen eller i murværket. Men Folketinget har bestemt, at vi skal betale for trappeareal og murværk. Reglerne om arealberegning er i en bekendtgørelse nr. 311 af 1983. Hvis eksempelvis en altan bliver indelukket og omdannet til indestue, vil lejlighedens kvadratmeterareal blive forøget. Hvis en ejendom har fugtige gavle eller er utæt og der foretages en udvendig isolering med efterfølgende opførelse af en ny mur, bliver lejlighedens areal forøget, selv om vi stadigvæk ikke kan bo i isoleringen og muren. Denne forøgelse af boligarealet kan medføre en sænkning af en lejerens boligsikring/ydelse, så lejeren både får en huslejestigning p.g.a. muren og yderligere en forøget betaling af huslejen, fordi boligsikringen sænkes.

En beboelseslejer opmålte sin lejlighed i en privat udlejningsejendom og konstaterede, at der var ca. 20 % færre kvadratmeter, end det kvadratmetertal, der stod på lejekontrakten. For lejeren drejede det sig om ca. 7.500 kr., der blev betalt for meget i husleje om året. Lejeren henvendte sig til Huslejenævnet og fik sin husleje nedsat betydeligt med tilbagevirkende kraft, men Huslejenævnet ville ikke tage stilling til lejlighedens kvadratmeterareal, idet man støttede sig til BBR registeret oplysninger. Lejeren henvendte sig derefter på rådhuset og konstaterede, at det høje kvadratmeterareal var opført i bygningsregisteret. Lejeren ville gerne have kommunens hjælp til at få opmålt lejligheden. Men den bistre forvaltning sagde, at de arealangivelser kommunen havde modtaget fra udlejeren var korrekte, da kvadratmeterarealet altid havde været sådan. Arealet kunne kun ændres ved at lejeren engagerede en privat autoriseret opmåler, der nok ville koste omkring 3.000 kr.

Det viste sig, at lejeren havde ret. Og hvis de andre 11 lejligheder i ejendommen også er forkert opmålt, har udlejeren fået en enorm uberettiget fortjeneste. Da en kommunalejendom i privatiseringsfeberens hellige navn blev frasolgt i 1999, fik lejeren pludselig besked på at lejligheden var 10 m2 mindre. Kommunen havde ved salgsoplysningerne jo måtte opgive de korrekte oplysninger til køberen. Lejeren havde boet i lejligheden i 10 år og havde betalt for 10 m2, som han altså ikke havde. Lad os anslå at lejeren er blevet snydt for 25.000 kr. Myndighederne lukket øjnene i stedet for at strafforfølge udlejerne.

Det er boligejeren der har oplysningspligten til BBR. Man vil ikke rette i registeret på baggrund af en lejerhenvendelse. I en række tilfælde, hvor det er sandsynligt, at lejeren har ret, skriver BBR registeret en henvendelse til ejeren. Vi foretager en systematisk kontrol af samtlige bygninger og enheder. Dels via opmåling af tegninger og ved besigtigelse af ejendomme. Foreløbig har vi gennemgået 40 % af vore bygninger og enheder. Efter Boligministeriets bekendtgørelse nr. 616 af 15. dec. 1980, kan en ejer, der afgiver urigtige oplysninger til BBR, straffes med bøde. Kommunalbestyrelsen er bemyndiget til uden retsforfølgelse, at indgå aftale med ejer om bødens størrelse og betaling. Da pengene går i statskassen, er det meget få kommuner. der har anvendt bødebestemmelserne. Her i byen har vi alene truet med muligheden, men endnu aldrig anvendt den. Hvis ejeren oplysninger lige pludselig varier meget fra det tidligere oplyste, lader vi ejendommen opmåle. Nogle ejere kommer med opmåling fra arkitekter, ingeniører og landinspektører. Disse oplysninger accepterer vi selvfølgelig på lige fod med ejerens udsagn. det er vor opfattelse, at lader man 7 kompetente, veluddannede eksperter opmåle samme ejendom, får man 7 forskellige svar. Den overordnede BBR myndighed er Boligministeriet ved Kort og Matrikelstyrelsen, Rentemestervej 8, 2400 Kbhn NV.

I Ålborg viser en undersøgelse at BBR registeret er fyldt med fejl. Og det har meget vidtgående økonomiske konsekvenser, bl.a. ved ejendomsvurderinger, boligstøtteordninger, beregning af bloktilskud, ved administration, planlægning og byggesagsbehandling, ved tildeling af kvoter til almennyttigt byggeri, ved opkrævning af renovationstakster, ved beregning af fast afgift til kraft/varme, ved ansøgning om statstilskud, ved skatteanalyser, ved erhvervsejendomsskat, ved långivning og ejendomsforsikring, lejernes pligtmæssige betaling til vedligeholdelse efter BRL paragraf 18 og 18 b og indvendig vedligeholdelseskonto (LL paragraf 22), fordeling af budgetlejen mellem ejendommen boliger og erhvervsareal, samt mange andre områder. Selv om alle kommuner ifølge et krav fra Boligministeriet er forpligtiget til at sikre, at registeret er korrekt er opgaven prioriteret lavt. I hver fjerde lejlighed var der en afvigelse på 4 m2. Den største afvigelse i en lejlighed var på 14 m2. I etagebyggeri med 140 boliger fordelt på 18 ejendomme fandt man 100 fejl. Heraf 38 store fejl på over 10 m2. I et industrikvarter med 114 bygninger, fandt man 271 fejl. Heraf 50 store fejl på over 200 m2. I et parcelhuskvarter med 50 huse fandt man 104 fejl. I et andet parcelhuskvarter med 52 huse fandt man 136 fejl. Heraf var 44 store fejl på over 50 m2. Boligministeren vil tage en række initiativer for hurtigst muligt at forbedre BBR registeret.

I København kommune viser en gennemgang, at 60 % af registeret er behæftet med fejl. Udlejerne er meget nervøse fordi, at der er tilbagebetalingspligt til lejligheder, hvis areal har været sat for højt. Og der er eksempler på, at udlejer har mistet adgang til regulering med tilbagevirkende kraft fra lejligheder, hvor arealet har været sat for højt. Vi kan konstatere, at der er alt for mange spekulanter, der slipper for let om med det. Selv om der importeres mange love fra EU, må vi forvente, at myndigheder selv efterlever den lovgivning, som systemet selv har fremstillet. Det kan ikke hjælpe noget, at systemet ligger på maven for kapitalister og spekulanter og ikke vil hjælper lejerne, der jo er befolkning, skatteyderne og vælgerne. I modsætning til udviklingen idag, ønsker vi øgede demokratiske rettigheder og ikke foragt for lejerne, skatteyderne, vælgerne og befolkningen.

32 lejere i en ejendom og 38 lejere i en anden ejendom, måtte i 1993 konstatere at deres ejer var gået konkurs. Der blev selvfølgelig uro i ejendommen, fordi lejernes depositum kunne forsvinde ved en tvangsauktion. På vegne af en række medlemmer i ejendommene tilskrev vi advokaten, der førte konkursboet og gjorde opmærksom på størrelsen af lejernes depositum. De samme lejere gjorde indsigelse mod en varsling om huslejestigning og stillede krav om lejenedsættelse, ligesom der blev taget initiativ til at oprette to beboerrepræsentationer. I Huslejenævnet fik lejerne medhold. I den ene ejendom sparede lejerne 17.305 kr. årligt, hvilket svarer til en besparelse 7.99 kr. pr. m2 årligt. I den anden ejendom sparede lejerne 19.416 kr. årligt, hvilket svarer til en nedsættelse på 9.70 kr. pr. m2 årligt. Dvs. at en 60 m2 lejlighed sparede mellem 500-600 kr. årligt. Så kontingentet til lejerforeningen var jo givet godt ud. 10 lejere fik yderligere nedsat huslejen med ca. 15.252 kr. om året og enkelte lejere fik endda huslejen nedsat med tilbagevirkende kraft. En huslejenedsættelse på 300 kr. om måneden er jo en god forretning for lejeren. Lejerne indbragte også en lang række krav om vedligeholdelsesmangler. Som lejerforening havde vi et forfærdeligt bøvl, idet lejerne jo ikke indmeldte sig samlet men kom valsende, når de havde hørt om en anden lejer der havde fået nedsat huslejen. Der blev afholdt mange møder, oprettet to beboerrepræsentationer og udsendt mange orienteringsskrivelser til lejerne om fraflytning, vedligeholdelse, beboerrepræsentation, m.v.. Men som det ofte går, var nogle af de valgte beboerrepræsentanterne blevet så 'kloge', at nu kunne de sagtens klare resten selv. Så året efter undlod beboerrepræsentationen, at betale bidrag til lejerforeningen og overtrådte bestemmelserne i den indgåede sekretariatsaftale, der var vedtaget på beboermødet.

Efter Huslejenævnets afgørelse stævnede advokaten på konkursboet samtlige lejere med krav om, at lejerne skulle betale den varslede husleje og at de lejere, som yderligere havde fået de mindste lejenedsættelser, skulle betale det de altid havde gjort, idet forskellen mellem den opkrævede leje og det lejedes værdi (Huslejenævnet nedsættelse) var beskeden og ikke oversteg 11,4 % årligt. Huslejenedsættelsen var altså ikke væsentlig.

Det var selvfølgelig noget af en overraskelse, at samtlige lejere blev stævnet, fordi mange lejere jo ikke var medlem af lejerforeningen og jo heller ikke havde gjort indsigelse mod den varslede husleje. Men sådan var reglerne åbenbart og dem har lejerforeningen jo ikke lavet. Sagen er bemærkelsesværdig idet advokaten først varsler en samlet budgetleje for den ene ejendom på 397.574 kr. Huslejenævnet nedsatte dette beløb med 17.305.50 kr., dvs. budgetlejen samlet nu var på 380.268.50 kr.. I den stævning, som advokaten rettede mod samtlige lejere i ejendommen var der nu et driftbudget på 400.811 kr., som dog blev nedrundet til 397.574 kr, der oprindeligt var varslet. Lejerne fasthold, at Huslejenævnets budget på kr. 380.268.50 kr. var gyldigt. Men Boligrettens dom ligger sig mellem udlejerens krav og Huslejenævnets afgørelse, idet Boligretten giver advokaten ret til at opkræve en samlet budgetleje på 387.267 kr. Boligretten har ikke fundet grundlag for at fastslå, at lejen for 3 af de lejligheder, som yderligere blev nedsat af Huslejenævnet, overstiger det lejedes værdi. Da de sagsøgte lejere hverken har godtgjort eller blot sandsynliggjort, at lejen for deres lejligheder er højere endsige væsentligt højere end det lejedes værdi i øvrigt, tager Boligretten udlejerens påstand til følge, således at de 3 lejere tilpligtes til at betale den huslejen, som blev betalt forinden Huslejenævnet nedsatte lejen. Umiddelbart efter Boligrettens dom skal lejerne indenfor 14 dage, en for alle og alle for en, betale udlejeren kr. 14.000 i sagsomkostninger.

De 3 lejere blev altså bl.a. dømt for passivitet, idet lejere hverken har godtgjort eller blot sandsynliggjort, at lejen for deres lejligheder er højere endsige væsentligt højere end det lejedes værdi. Denne retstilstand, hvor lejerne skulle fremlægge beviser, er selvfølgelig helt hen i vejret. Og retstilstanden er fornylig blevet ændret efter krav fra lejerbevægelsen. Men det er lige så tosset, at lejerne nu på dette tidspunkt ikke længere var medlem af en lejerforening, så de kunne haves søgt om økonomisk bistand fra Solidaritets og Kampfonden. Man skal altså ikke lade sig forlede af en klog beboerrepræsentation, der ingen erfaring har. Boligretten udtaler i dommen på den ene ejendom: det er et almindeligt antageligt princip indenfor lejeretten, at en udlejer kan varsle en lejeforhøjelse med de udgifter, der var kendte på varslingstidspunktet og med de da kendte beløb, samt at der ikke fra udlejers side kan foretages ændringer af de enkelte beløb i varslingen under Boligrettens behandling af en varslet lejeforhøjelse, selv om overbudgettede og underbudgettere poster afbalancerer hinanden, således at den varslede leje opretholdes. På den anden side er det antaget, at Huslejenævnet kan foretage forhøjelse af de enkelte poster i en budgetleje, blot lejen ikke forhøjes ud over, hvad der er varslet ved lejeforhøjelsen. På denne baggrund kan Boligretten godkende udlejerens budget med de beløb, der var anført i varslingsskrivelsen og de ændringer i opadgående retning, som Huslejenævnet har godkendt. Boligretten kan endvidere godkende, at der over lejebudgettet medtages 7.000 kr. til udarbejdelse af varmeregnskab, som efter parternes samstemmende opfattelse henhører under lejebudgettet. Boligretten kan derimod ikke godkende, at der på lejebudgettet medtages 61.812 kr. til henlæggelse til fornyelser, idet udlejeren ikke har dokumenteret de beløb, der ligger til grund for beregningen af henlæggelsesbeløbet. Dette beløb fastsættes derfor til det af Huslejenævnet godkendte beløb. Budgetlejen andrager 387.267 kr. hvilket lejerne tilpligtes til at anerkende.

Et kapitalistisk boligmarked er præget af:

Hvordan beregnes huslejen i erhvervslejemål